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住宅ライターの「ザ・パークハウス 名古屋」取材レポート

福岡由美

住宅ライター
福岡由美

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2021年05月29日

三菱地所コミュニティの管理担当者へインタビュー!『マンション管理が生み出す住まいの価値とは?』

「マンションの価値は『管理』で決まる」

これはマンション業界でよく耳にするセオリーです。もちろん「どんな会社が事業主か?」「どんな会社が設計・施工を担当したか?」等も、マンションの資産価値を計る上で重要なポイントとなりますが、その価値をより長く維持していくためには「適切な管理が継続的に行われていくこと」が欠かせません。

そこで今回のレポートでは【ザ・パークハウス 名古屋】の管理を担当している三菱地所コミュニティの安井さんに『マンション管理が生み出す住まいの価値』についてお話をうかがいます。
※ラウンジ完成予想CG。

 
▲東海・関西・中国・四国・九州まで西日本地域を担当しているという三菱地所コミュニティ株式会社 営業部の安井さん。今回は緊急事態宣言下のためリモートでインタビューを実施させていただきました。ちなみに、三菱地所コミュニティはマンションやビルの管理を担う三菱地所グループの総合管理会社です。

Q1:ザ・パークハウス 名古屋の管理について
全462戸の大規模物件ならではの工夫点を教えて下さい。

安井さん「私共、三菱地所コミュニティの営業部では、三菱地所レジデンスの新築マンションの『管理体制を構築するまでの業務』を担当しております。同じマンション管理でも、地域によっては条例の違いがあったりしますので、その地域にマッチした管理規約を作ったり、物件規模に見合った管理費や修繕積立金を計画したり、管理説明会や入居説明会などのイベントに参加しながら管理のお手続きにかかわるサポートを行っております。

本物件のような大規模物件の場合は、敷地内に多彩な共用施設が用意されているため、利用ルールを作成するにあたっては事業主側と何度も協議を重ねます。例えば、洗車スペースは平日と土日祝日で利用頻度が異なるため料金差を設けてバランスをはかったり、ゲストルームや来客用駐車場等はできるだけ多くの方に予約のチャンスが巡ってくるよう1ヶ月あたりの予約申込回数を設定するなど、こうした規約に関する細かな点も協議対象となります」


▲“名古屋駅徒歩圏”という恵まれた立地に位置する【ザ・パークハウス 名古屋】では『ゲストルーム』の稼働率もかなり高くなりそう。そこで、申込回数に制限を設けることにより、なるべく多くの方が公平に利用できるようにするなど、居住者の納得度の高い管理システムを構築していくのが安井さんたちのお仕事なのだとか。
※ゲストルーム1完成予想CG。

 

安井さん「実は今回最も苦心したのが『管理費の組み立て』についてです。本物件は4棟の住宅棟と1棟の子育て支援施設棟で構成されている、いわゆる“団地型マンション”です。複数棟で構成されたマンションは、単棟型のマンションと比べて管理費の算出方法がやや複雑になるのですが、今回は自走式駐車場や各棟ごとの必要経費などの『住宅4棟のみにかかわる住宅区分』と、『敷地内の植栽など物件の美観にかかわる全体区分』の2つの管理区に分けて管理費を算出することにました。

団地型マンションの場合、それぞれの棟ごとに管理区分を細かく分ける方法もあるのですが、エントランスやラウンジなどの共用施設が4棟に散りばめられているため、本物件では棟ごとの住宅区分ではなく『4棟の住宅区分』という設定がベターだという結論に至ったからです。

余談ですが、管理費の設定を考える上で私共が常に重視しているのは『衡平性(こうへいせい:つり合いが取れていること)』と『合理性』が担保されているか?という点です。こうした衡平性・合理性の高いルール設定は、居住者様の満足度にダイレクトにかかわることですから、本物件でも居住者の皆様にご満足いただけることを願っております」


▲4つの住居棟に分かれた大規模マンションだけに「管理費をどう組み立てるか?」は大変な作業。今回は「住宅区分をまとめることで、管理・清掃スタッフの作業効率化などが実現し、管理コストを抑えることができました」と安井さん。コストの無駄を極力省きつつ、物件価値を良好に維持するために、三菱地所コミュニティの豊富な管理実績に基づいて“最善の管理・修繕計画”が提案されます。
※敷地配置完成予想CG/周辺道路・建物等は簡略化、省略しています。

Q2:導入した管理システムの中で新たな取り組みがあれば教えて下さい。

安井さん「本物件では、共用施設の利用手続きの利便性を高めるために、パソコンやスマホから施設の事前予約が可能になるWEB予約システム『Mクラウドシステム』と、施設使用料の支払いを電子マネーで決裁できる『IC決済端末』を採用いたしました。

例えば、共用施設の事前予約を行う場合、『Mクラウドシステム』を使えば、コンシェルジュで人を介して予約をするのではなく、お部屋に居ながら事前予約ができるようになります。また、共用施設をお使いいただいたときの使用料の支払いには、マナカ等の交通系ICカード等がご利用いただけます。

こうしたシステムは、共用施設が揃った物件でないとなかなか導入できませんので、これも大規模物件ならではのメリットと言えますね。いずれも便利な機能ですから、是非ご活用いただきたいと思います」

 
▲ゲストルームやパーティールームなど共用施設を使いたい時は、自宅や外出先からスマホで簡単に事前予約が可能。料金の支払いにはマナカなどの交通系ICカード等が使えます。非対面で予約ができる点は、コロナ禍における感染予防の観点からも効果的なシステムと言えますね!
※写真はイメージです。

Q3:物件価値を高めるためのマンション管理に必要なものは?

安井さん「マンション管理が生み出す住まいの価値は、大きく分けて2点あると考えています。1つめは『建物や設備の適切な維持管理を行うこと』。しっかりと行き届いた清掃や設備の保守・保全を行うことは、居住者の皆様の“住み心地の良さ”という価値を創出します。2つめは『管理組合運営のサポートを行うこと』。組合員の皆様の適正な合意形成を補助したり、管理費・修繕費を含めた組合資産の健全な管理に努めることは、“皆様の大切な財産を守ること”につながるからです。

さらに、近年のマンション管理では“プラスαの価値提案”が求められるようになったため、管理会社が重要な役割を担っていることを痛感しています。具体的には、組合レベルの防災活動を活性化するためのサポートを行ったり、居住者間のコミュニティ形成を支援すること等ですね。

こうした管理会社によるサポートというのは、目立ちにくい価値ではありますが、居住者様の“マンションへの愛着”を育み、居住者様同士の交流を深めることで組合活動が健全化され、“自分たちのマンションをより良くしたい”というポジティブな力が多く働くようになれば、結果的にマンションの資産価値の向上に寄与するものと信じております」

 
▲防災活動としては、コミュニティやレジデンスの社員も含め三菱地所グループの有志メンバーで構成された『防災倶楽部』が管理組合の防災訓練サポートを行うほか、楽しく防災知識を学ぶことができる『そなえるカルタ』を通じて万一の災害時の共助活動のポイントを周知。また、コミュニティ支援の面では、居住者間イベントを開催する際のノウハウが詰まった冊子『イベントハンドブック』を配布するなど、充実したバックアップ体制が整っています。「大規模マンションの場合は、お子さん同士のつながりから親御さん同士の良好なネットワークにつながっていくことも多いので、本物件でも積極的にコミュニティ形成を行っていきたいと考えています」と安井さん。

Q4:グループ会社による管理のメリットはどこにあるのでしょうか?

安井さん「最も大きなメリットは、スムーズに連携が取りやすいという点でしょうね。三菱地所レジデンスと三菱地所コミュニティはグループ会社です。三菱地所レジデンスが建物を建てて分譲し、それを三菱地所コミュニティが管理するという「製・販・管」がグループ会社で完結しています。つまり、最初から最後までグループ会社が連携し、“オール三菱”の体制で責任をもってエンドユーザー様とお付き合いさせていただくという事になります。

一般的なイメージでは、マンションの販売が終わると管理会社にバトンタッチすると思われがちですが、実はグループ会社の連携は建物の設計図面制作の初期段階から始まっています。管理会社も図面を確認し、人や乗り物の動線が整理されているか?管理上危険な箇所は無いか?ゴミ置場の広さは必要面積が確保されているか?衛生・機械設備の点検ルートは確保されているか?など、効率的に管理しやすくなるようフィードバックをしているんです。

相互の連携・関係性が密接であるからこそ、お互いの商品性を高め合える好循環サイクルができあがる・・・この点はデベロッパーと管理会社が同じグループ会社である事によって得られる利点でしょうね」


▲安井さんによると、以前当サイトで紹介した『レジデンスクラブ』の存在もグループ会社ならではのメリットだそう。「レジデンスクラブは、三菱地所の住宅事業グループ各社が共同で運営しています。暮らしに役立つ情報の配信や、ホテルやレストラン、インテリアショップ等のご優待特典、その他、お部屋を売りたい・貸したい・リフォームしたいといったニーズにもスムーズにお答えできる便利なプラットフォームとなっておりますので、是非ご活用下さい」

Q5:最後に読者の皆様へメッセージを!

安井さん「実は【ザ・パークハウス 名古屋】という物件名を最初に聞いたとき、とても驚きました。“名古屋”が物件名に入るということは、まさに“《ザ・パークハウス》シリーズの名古屋の顔になる”ということを意味するわけですから、三菱地所レジデンスの“本物件に対する意気込み”を感じましたね。

本物件は、名古屋駅徒歩圏内でありながら豊富な緑に囲まれ、隣接する大規模商業施設により、夢のような居住性と利便性が叶う希少なマンションであると思います。そんなビックプロジェクトに携わる事ができて非常に光栄です。

マンションのお引渡し以降は、当社の管理業務が本格的にスタートしますが、この素晴らしいマンションの資産性と居住性を守るため、三菱地所コミュニティはスタッフ一丸となって管理組合様をサポートしていきたいと思います」

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安井さん、インタビューへのご協力、ありがとうございました。

実は約40分間のインタビュー中、安井さんからは終始“ザ・パークハウス 名古屋に対する熱い想い”が感じられ、改めて「管理体制の頼もしさ」を実感できるインタビューとなりました。ぜひ皆さんも『マンション管理が生み出す住まいの価値』に注目しながら、【ザ・パークハウス 名古屋】の魅力を検証してみてくださいね!

福岡由美

住宅ライター
福岡由美

住宅ライター・住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランニング技能士 /取材歴20年以上の専門家として住宅情報誌やサイトへレポートを寄稿、セミナー講師等も務める。ラジオレポーター・構成作家としても活動中。

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