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住宅ライターの「ザ・パークハウス 名古屋」取材レポート

福岡由美

住宅ライター
福岡由美

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2021年04月28日

同じ大規模マンションでも、建物の階数の違いによってランニングコストに大きな違いが発生?!

マンションには『規模の違い』があることは以前のレポートでもお伝えしました。マンションの規模の違いというのは総戸数の違いのことで、一般的には50戸未満のマンションは『小規模物件』、50戸~100戸のマンションは『中規模物件』、100戸を超えると『大規模物件』に分類され、最近は400~500戸を超えるような超大規模がマンション業界のトレンドになっています。

ちなみに【ザ・パークハウス 名古屋】も総戸数462戸の“超大規模物件”ですが、ここで注目したいのは建物の階数について。本物件の場合は超大規模ながら、地上19階建ての長方形型、いわゆる『板状(ばんじょう)マンション』の集合体のため、実は住戸を上に積み上げていく高層タワーマンション(一般的には20階以上の建物がタワーマンションと呼ばれます)に比べると、長い目で見て「ランニングコストがかかりにくい」というメリットがあるのです。

そこで今回のレポートは、同じ大規模マンションでも、縦に積み上がる「タワーマンション」と、複数棟があり横に広がる「板状マンション」でランニングコストにどのような違いがあるのか?について検証してみましょう。
※写真はレジデンスギャラリーにて撮影した建物模型・・・・・・2020年11月撮影。

そもそも、大規模マンションの管理費は小規模より割安傾向に

以前のレポートでもご紹介しましたが、健全なマンション運営を行うためには、共用施設やサービスの管理を行う『管理費』や、メンテナンスを行うための『修繕費(修繕積立金)』が必要になります。

特に超大規模物件の場合は、ゲストルームやフィットネスルームといった普通のマンションには無い多彩な共用施設が揃っていることが多く、一見すると「管理費が高くなるのでは?」と思われがちですが、実は管理費というのは総戸数で按分することになるので、世帯が多くなるほどその負担は軽くなります。つまり、結果的に大規模マンションは小規模マンションに比べて管理費が割安になる傾向があるのです。

 
▲【ザ・パークハウス 名古屋】でも、2つのゲストルームやフィットネスルームなど、住まいの価値を高める多彩な共用施設が用意されています(いずれも完成予想CG)。

『管理費』は急激な物価上昇がない限り、大きく料金設定が変わることは考えにくいため、「少ない管理費負担で多彩な共用施設を使うことができる」ことは、大規模マンションならではのメリットと言えます。

しかし、注意したいのは『修繕積立金』です。この修繕積立金は、同じ大規模マンションであっても、前述の“建物の階数”によって大きく内容が変わり、料金設定の上昇率が高くなったり、不足分を賄うための一時金が発生したりと、様々なリスクが考えられます。

同じ大規模でも、タワーVS板状でコストの違いがこんなところに

修繕積立金で大きな違いが生じる理由は「大規模修繕工事の工法の違い」にあります。大規模修繕工事というのは、12~15年に一度のサイクルで実施される建物全体の修繕工事のことで、風雨や紫外線等による建物の経年劣化を受けて、屋上や外壁の防水工事、外壁補修等を中心にメンテナンスを行います。


▲(参考写真)一般的な板状マンションでは、この写真のように建物のまわりに足場を組んで工事を進めますが、タワーマンションでは高層階で足場を組むことが難しくなり、屋上から吊り下げる「ゴンドラ」や移動昇降式足場の「リフトクライマー」などの大掛かりな設備が必要になります。

また、工区を分割して作業を進めることになるので工事期間自体が長くなり、そのぶん修繕費用がかさむ傾向にあります。すると、積立金の料金設定の上昇率が高くなり、新築時に計画していた修繕積立金では予算が足りなくなって、「修繕積立一時金」が徴収されるタワーマンションも少なくないようです。

では【ザ・パークハウス 名古屋】の場合はどうでしょうか?

敷地4方向が道路、自走式駐車場だからコストがかかりにくい


▲本物件の場合は、各住棟が地上19階建ての板状マンションのため、大規模修繕の際にも通常の『枠組み足場』で対応可能。また、マンションの敷地の4方向が道路に面していることから工事車両の出入りも行いやすく「工事車両の駐車場代」などが節約できる点も大きなメリットとなります。

さらに、本物件のマンション内の駐車場はすべて自走式となっているため、機械式と違ってメンテナンスコストがかかりにくい点にも注目を。1万8000㎡という広大な敷地を有しているため、長い目で見ると「将来のランニングコストの軽減」につながる設計になっているんですね!

 


▲ちなみに、こちらは名古屋都心エリアで分譲された大規模物件のランニングコストを比較したもの。1ヶ月分・1年分・30年分の合計差額を見てみると、物件によってランニングコストが大きく変わることがわかりますね!
※ザ・パークハウス 名古屋調べ。

この図版の通り【ザ・パークハウス 名古屋】は、タワーマンションと比べてランニングコストが30年で「約830万円~約1070万円」も安くなっています。また、タワーマンションの場合は修繕費の上昇や修繕積立一時金の発生が想定されていますが、【ザ・パークハウス 名古屋】では、入居後に発生するケースが多い「修繕積立一時金が0円」。修繕積立金も「最大2.89倍程度」と低く抑えられているため“健全なマンション運営”を考える上でも安心感があります。

 


▲なお、ザ・パークハウスシリーズでは、過去のマンション管理・修繕の経験に基づいて『30年の長期修繕計画』を作成。将来の修繕費の不足や修繕積立一時金の徴収が発生しないよう、堅実な計画のもとで修繕積立金が算出されています。※ザ・パークハウス マンションルールブックより。

いかがでしたか?同じ大規模マンションでも「建物の階数によって修繕積立金に大きな違いが発生する」ということがおわかりいただけたでしょうか?【ザ・パークハウス 名古屋】は、名古屋都心に位置しながら広大な敷地を持つ板状型の大規模マンション。このスケールメリットとランニングコストのバランスの良さにも注目しながら、本物件の魅力を検証してみてくださいね!

福岡由美

住宅ライター
福岡由美

住宅ライター・住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランニング技能士 /取材歴20年以上の専門家として住宅情報誌やサイトへレポートを寄稿、セミナー講師等も務める。ラジオレポーター・構成作家としても活動中。

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