「用途地域」と「建築協定」から見る【ジオ覚王山】の住環境
今回ご紹介するのは、【ジオ覚王山】建設地周辺の街並みや住環境について。
【ジオ覚王山】の建設地の南東側や西側には、閑静な住宅街が広がります。
なぜそのような街並みなのか…というと、この場所に定められている「用途地域」や「建築協定」にも秘密がありそうです。詳しく見てきましょう。
※上画像：掲載の写真は2021年6月に現地14階相当から撮影した眺望写真に、計画中の図面を基に描き起こした外観完成予想CGを合成し、CG加⼯を施したもので実際と異なります。外観完成予想CGは、施工上の都合または行政官庁の指導等により、外観、外構、仕上、形状、色調、素材等を変更する場合があります。また、眺望は住戸によって異なります。現在の眺望・景観は将来にわたって保証されるものではありません。
▲【ジオ覚王山】は、南東側に広がる「第一種低層住居専用地域」と西側に広がる「山添町地区建築協定」の間の地に誕生します。
南東側に広がる「第一種低層住居専用地域」
まずは、南東側に広がる「第一種低層住居専用地域」に注目。
この地域の街並みは、このような様子です。
▲【ジオ覚王山】南東側の街並み。2～3階建ての住宅が中心で、背の高い建物は見当たりません。
なぜこのような街並みが形成されているのか…というと、「用途地域」というルールが関係しています。
「用途地域」とは、その地域の“使いみち”を定めるもの。
都市計画法という法律に基づき、その地域に建てられる建物の種類や高さ・規模などが決められています。
▲用途地域は大きく分けて「住居系」と「非住居系」の地域があり、全部で13種類に分けられています。
【ジオ覚王山】の南東側は、この中で最も制限が厳しい、住居系の「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
「第一種低層住居専用地域」で建てられるのは、低層住宅のほか、小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小学校など。
【ジオ覚王山】南東側の地域では、建てられる建物の高さは「10ｍ以下」と定められています。
▲高い建物がなく、どこまでも気持ちの良い青空が広がります。
また、「敷地境界から建物の外壁までの距離を1ｍまたは1.5ｍ離す」という「外壁の後退距離制限」なども定められているため、ゆとりが感じられる街並みになっていますよ。
このような「用途地域」が定められているため、【ジオ覚王山】の南東側は用途地域が変わらない限り、将来的にも眺望を遮るような背の高い建物が建つことがなく、静かな住環境が守られる地域と言えそう。
閑静な住宅街は交通量も少なく、子育ての面でも安心だと感じました。
▲【ジオ覚王山】から徒歩4分（約320ｍ）の「田代公園」。
すべり台やブランコなどの遊具のほか広場もあり、幼稚園くらいの小さなお子様から小学校高学年くらいのお子様まで、たくさんの子どもたちがのびのびと遊んでいました。公園が近く緑もあり、安心して子育てがしやすい環境が揃っています。
西側に定められた「山添町地区建築協定」
続いて、西側に広がる「山添町地区建築協定」の地域について見ていきましょう。
こちらの地域の街並みは、このような様子です。
▲こちらの地域にも、先ほどの「第一種低層住居専用地域」と同様に低層の一戸建てを中心とした街並みが広がります。
この地域に定められているのは、「山添町地区建築協定」。
建築協定とは、その地域の住環境保全や街づくりのために、その区域内の土地の所有者や借地権者によって定められた協定のこと。
先ほどの、法律で定められた「用途地域」とは異なり民間の協定ではありますが、特定行政庁（市町村長または都道府県知事）によって認可されているルールです。
「山添町地区建築協定」で定められた制限の概要はこちら。
▲建物の高さは10ｍまたは12ｍ以下にする、という制限のほか、建物の用途や形態・意匠・色彩といったデザインに関してもルールが定められています。
こうした建築協定があるからこそ、【ジオ覚王山】西側のこのエリアでも閑静で美しい街並みが守られています。
▲明治以降、財界人の邸宅地としても親しまれた「覚王山」。
先ほどもご紹介したように、建築協定は民間の協定＝その区域に暮らす（土地を所有する）人たちを中心に定められたルールですから、このような協定を定めることで、古くから続く閑静な街の雰囲気や美しい街並みを守っていこうという、その地域の人々の街に対する気持ちが感じられるのではないでしょうか。
▲「山添町地区建築協定」のエリアには、写真左側に見られる「椙山女学園大学附属幼稚園・保育園」（徒歩6分・約430ｍ）や「椙山女学園中・高等学校」（徒歩6分・約460ｍ）もあり、文教の薫りも感じられました。
「覚王山」駅徒歩7分の地に誕生する地上14階建てレジデンス
いかがでしたか？
このように、【ジオ覚王山】は「第一種低層住居専用地域」や「山添町地区建築協定」によって、静かな住環境が守られた、背の高い建物が建ちにくいエリアに囲まれたマンションになります。
【ジオ覚王山】は地上14階建てのマンション。
ちなみに「覚王山」駅から徒歩10分以内において14階建て以上の新築分譲マンションが建つのは実に11年ぶりのことなんだそうですよ。（2021年5月MRC調べ）
▲「第一種低層住居専用地域」や「山添町地区建築協定」のエリアに囲まれていることもあり、お部屋からも視界を遮る建物も少なく、開放感あふれる眺望が期待できそう。東山丘陵とその街並みを目の前に、「東山スカイタワー」などもくっきりと見られるかもしれませんね。
※上写真：南東方面の14階相当から撮影した眺望写真。2021年5月撮影した画像に、一部画像処理を施したもので実際とは多少異なります。
住宅ライター
村田明音
住宅ライター。女性誌の編集や広告営業を経て、ライティング会社を設立。マンションや一戸建て、リノベーションなど住宅分野に幅広く関わっている。旅行先でも、物件や町の住みやすさをついチェックしてしまう。
