• 分譲マンション
  • 東京都中央区
  • 三菱地所レジデンス・大栄不動産

住宅ライターの「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」取材レポート

熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

そのうちTOP > ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町 > 大規模・中古マンションの「ランニングコストの違い」を考える
2017年02月28日

大規模・中古マンションの「ランニングコストの違い」を考える

マンションを購入する際、販売価格と合わせてぜひチェックしておきたいのが、管理費や修繕積立金といったランニングコスト。月々の住宅ローンの支払いの他にかかってくる費用ですから、賃貸運用などを考えた場合にも重要になってくる要素です。

ということで今回は、マンションの規模の大小や、新築・中古による「ランニングコストの違い」について考えてみたいと思います。

管理費や修繕積立金が抑えられているのは、大規模物件だから! 中古との比較は?

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」は全152戸のマンションですが、大規模マンションのメリットのひとつとして、「管理費や修繕積立金などのランニングコストが低くなる傾向にある」ということがあります。

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」管理費・修繕積立金など
▲「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」のマンションギャラリーで配布されている「資産性ガイドブック」には、管理費や修繕積立金、インターネット利用料、共視聴設備など、住んでから毎月支払う必要のある費用がタイプ別に明記されています。

 

ご存知のとおり、分譲マンションであれば管理費や修繕積立金は必ず必要になるものです。委託する管理業務の内容にもよりますが、同程度の内容であれば一般的に、規模が大きい(戸数が多い)マンションの方が、一戸あたりの負担は少なくなる傾向にあります。
例えば、エレベーター一台あたりの保守・メンテナンス費用などは、50戸で負担するよりも100戸で負担すれば一戸あたりの負担額は半分になります。

また、築年数の古い中古マンションと比べた場合、新築マンションの方が、これらの月額の費用は低くなる傾向があります。
分譲マンションの修繕積立金は一般的に、築年数の経過と共に段階的に値上がりしていく「段階増額積立方式」を採用しているため、新築購入時の修繕積立金は低めに設定されているからです。

 

実は、私が今住んでいるマンションは、築およそ20年の中古マンション。
購入費用を抑えたかったので中古物件を選んだのですが、総戸数が20戸程度のコンパクトなマンションということもあり、現在では管理費と修繕積立金を合わせて毎月48,000円ほどの費用を支払っています。このほど大規模修繕を終えたばかりで修繕積立金がアップしてしまったこともあり、年額にすると57万円を超える計算に。
これって家計的にはかなりの痛手です。

同じくらいの広さ(約70平米)の「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」の管理費・修繕積立金を見てみると、月額23,220円。年額では28万円以下ですね。
新築に比べてお得に思えた中古物件ですが、ランニングコストを考えると、必ずしも賢い選択とはいえなかったのかもしれない……なんて、今になって思っています。

 

逆にいうと、「大規模+新築」という条件のマンションを選ぶと、ランニングコストの面でより有利ということになりそうです。

中古マンションでかかる、見落としがちな費用とは?

この他にも、私自身が実感として「中古マンションはお得なことばかりではない」と思っていることがあります。

入居前に内覧などでしっかりと確認したつもりでしたが、築年数がそれなりに経過していると、実は見えない部分で住宅設備の劣化が進んでいるもの。
入居して1年後に排水管の破損による水漏れで修理費用がかかり、翌年には給湯器が寿命を迎え、トイレの鍵の調子が悪くなったり、浴室換気乾燥機の交換をしたりと(苦笑)、これまでに専有部の修理に支払った費用は50万円以上です。

しかも、設備の故障ってある日突然やってくるので、文字通り「急な出費」なんですよね。
ついついグレード高い機器よりも、価格が安いものを選んでしまったりして、「せっかく買った『新居』なのに、なんだかなぁ……」なんて気持ちになったことも。

もちろん、築何年の中古を買うかにもよりますが、賃貸と違って自費修理が必要な設備の修理や交換にも、意外にコストがかかる可能性があるということですね。

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」アフターサービス
▲新築マンションなら、ディベロッパーの定期アフターサービスが受けられます。
「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」では、コンクリート躯体に関する部分は10年、配管は5年、フローリングやカーペット、畳は2年など、部位によって期間や内容の異なる無償の保証期間が定められています。

 

物件価格の面で割安感の出てくる築5年以上の中古マンションの場合、こういったアフターサービスの対象期間は過ぎていることが多いのも、見落としがちなポイントかもしれません。

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」設備・仕様
▲新築分譲マンションは、ディベロッパーの基準に見合った新しい設備が各所に採用されています。
特にキッチンやバスルーム、洗面室やトイレといった水まわりの機器は日進月歩で進化していますから、数年前のマンションに採用されていたものとは性能が違っているということも。
食洗機や浴室暖房乾燥機、シャワーなどは節水・節電の面でも進化しているので、月々のコストに多少なりとも影響がありそうです。

 

さらに、契約時の諸費用や優遇税制の面でも、新築マンションと中古マンションでは差があります。

新築マンション・中古マンション 比較
▲「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」の「Nihombashi of Life Journal vol.1」より抜粋。
新築マンションは「修繕積立基金(物件価格のおよそ1%、引渡し時一括払い)」などの諸費用がかかりますが、中古の場合は仲介業者へ支払う「仲介手数料(物件価格のおよそ3%・上限)」などがかかるので、入居前にまとまった資金を用意しておかなければなりません。
また、一定の要件を満たせば、新築マンション購入時の固定資産税(建物分)は5年間半額となる、登録免許税も中古の半分の割合が設定されるなど、税制の面でも優遇措置が受けられます。

 

新築マンションと中古マンションの費用面を比較した場合、物件価格ではやはり中古の方に軍配が上がります。ただ、ランニングコスト面では中古の方が上回ってしまうこともあり、こういった差額も、実際に支払うお金としてしっかりと計画しておく必要があります。

新築と中古、どちらが良いと一概にはいえませんが、コスト面や資産性、暮らし心地など、さまざまな面から比較すると、本当に満足できるマンション選びができるのではないでしょうか。

熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

「知りたいことは、現場に行って調べる!」がモットーの住宅・不動産専門ライター。二児の母にして分譲マンション購入経験あり。美味しいお店を発見する眼力にも自信あり!?

過去の記事

PAGE TOP