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住宅ライターの「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」取材レポート

熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

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2018年03月31日

周りが「第一種低層住居専用地域」なのに、6階建。“ちょっと珍しい立地”の理由って?

「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」の周りは、一戸建て中心の住宅街。
空が広く感じられる、静かで落ち着いた場所なのですが、この場所の用途地域を調べてみると、ちょっと珍しい特徴があることに気が付きます。

今回は、そもそも「用途地域」って何? ということから、こちらのマンションが建つ場所の特徴、私が実際に現地を見て受けた印象などについて、まとめてみたいと思います。

周りがぐるっと「第一種低層住居専用地域」に囲まれている場所です

私もこれまでにさまざまな住宅をチェックしてきましたが、「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」の用途地域を調べてみると、かなり珍しい場所だということが分かりました。


▲「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」のホームページから引用した用途地域の図。
マンションの周りが「第一種低層住居専用地域」で、マンションの敷地だけを切り取ったように「第一種中高層住居専用地域」になっているんですね。

 

マンションが建つような場所でよく見る用途地域のパターンとしては、駅の周辺や幹線道路沿いが「商業地域」になっていて、他の場所は住居系の地域が多い、というもの。
駅周辺は賑わいのある街並みで、少し歩くと住宅地になっていく……という街の構造は、皆さんも想像しやすいのではないでしょうか。

「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」は、周りと同じ住居系の用途地域でありながら、マンションの敷地の部分だけ用途地域が異なっているという珍しい状況。
少なくとも私が今までに見たマンションのなかでは、このような用途地域になっているのはここだけです。

そもそも「用途地域」って何? 住居系の用途地域だと、何がいいの?

先ほどから「用途地域」や「第一種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」という言葉が出てきていますが、それって何? という方もいらっしゃるかもしれません。

という訳で、ここで「用途地域」について少し詳しく説明しましょう。

「用途地域」というのは、簡単にいうと、土地の使い方や建物の建て方に関するルールのこと。
その名のとおり、その場所の、「用途」つまり使いみちを定めているものです。


▲極端な話ですが、たとえば、建物が何もない場所があったとして、高層ビルの隣に低層の一戸建て、その向こうに図書館、騒がしいアミューズメント施設、そのまた隣には大きなトラックが出入りする工場……と好き勝手に造っていたら、ごちゃごちゃして住みにくい街になってしまいますよね。

そうならないために、「こちらは住宅専用の場所にしましょう」「あちらには工場などをまとめて作りましょう」というルールを「都市計画法」という法律によって定めているんです。
これが「用途地域」です。

 


▲「用途地域」は、大きく分けると「住居地域」「商業地域」「工業地域」という種類があり、それぞれも上の表のように細かく分かれています。
用途に加えて、建物の“建て方”にもルールがあり、土地の面積と建物の床面積の比率(容積率)、道路の幅に応じた建物の高さの制限などが決められています。

 

主として住居の環境を保護するための用途地域が住居系のものですが、住居系の用途地域の中で最も制限が厳しいのが「第一種低層住居専用地域」。


▲第一種低層住居専用地域に建てられるのは、住宅とそれに付随する小規模な店舗や事務所など(1階がお店、2階が店主の住居になっているような建物ですね)。
また、学校や図書館などの公共施設は建てられますが、店舗・事務所専用の建物や、病院、工場、カラオケボックスやパチンコ屋などの遊戯施設は建てられません。

 

「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」の周辺は、建物の高さ制限が10m、建ぺい率40%、容積率は80%の第一種低層住居専用地域。
(高さの限度や建ぺい率、容積率、日影規制等は場所により異なります。詳細は小平市ホームページの都市計画図で確認できます)

マンションの敷地だけが、周囲と制限の違う「第一種中高層住居専用地域」となっています。

なぜこんな珍しい条件になっているのかというと、以前ここに建っていた「NTT花小金井西社宅」が建設された時期と、都市計画法が施行された時期に関係があり、用途地域が定められるより前に社宅が建っていたため、この場所だけが「第一種中高層住居専用地域」になったようです(※2)

現在の街並みをチェック。周りは一戸建て中心の住宅街で、開放感があります

では、今のマンション周辺はどのような街並みになっているのでしょうか。
写真でレポートしていきたいと思います。


▲こちらは敷地の西側を撮影した写真。
左側に写っているのが「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」のⅡ街区です。
バルコニーの前に日当たり・視界を遮るような高い建物はないようですね。

今、駐車場や空地になっている場所もありますが、将来そこに建物が建つことがあっても、用途地域が決まっているため、周りと同じような低層の住宅しか建たないということになります。安心材料のひとつといえそう。

 


▲こちらは敷地の南側。写真の左側に写っているのが、Ⅱ街区の建物と、共用棟「白樫のヴィラ」です。
バルコニーの目の前に、マンションと一体開発された提供公園「鈴木町ひだまり公園」があり、その先に「うめのき保育園」があります。

 


▲こちらは、Ⅰ街区とⅡ街区の間にある道路。建物間の距離もしっかり取られていますね。

 


▲こちらは、敷地の東側を撮影した写真。
左側に写っているのがⅠ街区の建物です。
こちら側にも2~3階建ての一戸建てを中心とした住宅街が広がっています。

 


▲住宅街側からマンションを撮影してみました。
マンションの敷地が「第一種中高層住居専用地域」で、本来は25mまでの高さの建物が建てられるそうですが、「ザ・パークハウス 花小金井ガーデン」は周辺の日照や景観に配慮し、高さ約18mの6階建としたそうです。
総戸数468戸の大規模なマンションですが、圧迫感がなく、周りの街並みとも馴染んでいて好感が持てますね。

 

都市計画で用途地域が定められているので、将来にわたっても住環境が変わりにくいというのは安心できる点かと思います。

※掲載の写真はすべて2018年3月に撮影したものです。
※2:三菱地所レジデンス株式会社パンフレット「目黒孝一×大原悠司」より
熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

住宅ライター。賃貸、分譲、中古も新築も、さまざまな住宅・不動産分野の記事を担当してきました。住宅最新トレンドや自分の足で調べた現場のことなど、自身の取材で得た情報を第三者目線で徹底的にレポートします。

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