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住宅ライターの「サーパス南町グランテラス」取材レポート

須田 彩

住宅ライター
須田 彩

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2017年07月18日

マンションと一戸建て。資産価値や、メンテナンスにかかる費用は?

住宅購入を考えるとき、「マンションにするか、一戸建てにするか」で迷うことも多いですよね。

比較検討の要素としては、居住性(設備仕様のグレードや、涼しさ・暖かさ)や、セキュリティ面、ご近所づきあい等々、いろいろありますが、気になるのはやっぱり「お金にまつわること」。
そこで今回は、マンションvs一戸建てでよくある2つの疑問、「資産価値」と「管理費などのメンテナンス費用」について考えます。

マンションvs一戸建て、資産価値はどちらが高い?
建物の価値はマンションに軍配、土地は立地次第

資産価値とは、将来、住宅を売ったり貸したりする場合の価値のこと。
住宅を構成する要素である、建物と土地で分けて考えてみましょう。


▲建物の価値を考えるときには、「売却査定時の評価」がヒントになります。

 

建物の価値は、一般的にマンションの方が維持しやすいと考えられています。
その理由は、売却査定時の建物評価の違い。
「売却査定」というのは、不動産を売る時に、不動産屋さんに「周辺相場や築年数などの条件に照らして、いくらで売れるのか」を審査してもらうことです。

マンションでは土地と建物両方を評価してもらえますが、一戸建ては一般に築20年を超えると「建物の価格はゼロ」として、土地代だけの評価になってしまいます。
(20年と言えば、住宅ローンも残っていたり、キレイに使っていればまだまだ充分快適に住める年数です…)

ちなみに、税法上では事業用の場合、木造住宅の一戸建てで22年、鉄筋コンクリートのマンションで47年が耐用年数だとされています。
木造の一戸建てと、鉄筋コンクリートのマンションでは、長持ちの度合いが違うと考えられているんですね。


▲土地の価値を考えるときに大事なのは、「人気があるかどうか」です。

 

一方、土地の価値はどうかというと、土地単体でも売ることができる一戸建ての方が、売買に向いているということができます。
マンションの場合、土地は「区分所有(マンションの所有者全員で分け合って所有する)」になりますので、自分の土地だけ分割して売るということができません。

ここで大事なのは、「売れる場所かどうか(=一般的に人気の場所かどうか)」ということ。
土地単体で売ることができるからと言って、例えば「人里離れた山奥の我が家!」では、高いお金を出しても買いたいという人は少なくなりますよね。

人気の場所の条件は、人口や駅周辺の賑わいなどの街自体のポテンシャルに加えて、「駅距離」「学校や公園などの子育て環境」「緑や静かさなどの住環境」が要素になりますので、「自分好みの立地かどうか」だけでなく、「自分以外の人も好みそうなポイントが多いか」をチェックしておくと、売却時に価値が付きやすい立地を選ぶヒントになります。

「管理費」「修繕積立金」は、マンションだけにかかる余分な費用?

もうひとつ、マンションと一戸建てどちらがいいかを悩むときのお金の話として、「マンションでは“管理費”とか“修繕積立金”とかいう余分な費用が毎月かかる」というものがあります。
住宅ローンとは別に支払う、建物の管理やメンテナンスのための費用です。

管理費とは、共用部の維持管理や運営のためにかかる費用で、日常的なマンション管理のために使われます。
例えば、エントランスの照明や駐車場まわりの樹木の手入れのための電気代や設備費、共用部の火災保険料や、管理員さんの人件費などに充てられ、マンション全体で必要な費用を所有者全員で分けて負担するものです。

修繕積立金は、主に10年から15年に一度の大規模修繕のための費用で、共用部の大規模な修理や臨時の時のために、積み立てておくお金です。
常に風雨にさらされる外壁の張り替えや、配管・エレベーターのメンテナンスなどが行われます。


▲たまに、新築でもない分譲マンションにグレーの工事幕がかかっているのを見ることがあるかと思いますが、そういうときは「大規模修繕中」です。
外壁がキレイに生まれ変わると、建物の雰囲気がかなり変わりますよ!(写真はイメージ画像)

 

それぞれ、一戸建てではかからない費用で、余計だという考え方もありますが

・一戸建てでも外壁や配管のメンテナンスは必要のため、「戸建てならタダ」とは言えない
・「大規模修繕計画がある」=「建物が長期的にキレイに維持される仕組みがある」というメリットもある
・駐車場やゴミ捨て場など、お部屋の中以外の掃除は、マンションの場合管理員さんがやってくれる

という側面もあります。
修繕計画の無い一戸建てで、自分で建物をキレイに維持するためには、建物の傷み具合を定期的にチェックして、手入れが必要となったらリフォーム業者に見積依頼、まとまった費用を用意する必要がありますから、その手間が省けるというのはマンションのメリットと言えそうです。

 

いかがでしたか?
住まいを買う決断は、人生の中でも大きなイベント。
将来の売却の可能性や、長期的に快適に住むための費用・手間の面のコストも考慮して選びたいものです。

須田 彩

住宅ライター
須田 彩

住宅ライター。大学では住居学を専攻。住宅やその周辺に住んでいる人の生活を
想像しながら町を散策するのが好きです。
住む人の気持ちになってレポートしていきたいと思います!

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