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住宅ライターの「サーパス南町グランテラス」取材レポート

須田 彩

住宅ライター
須田 彩

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2017年06月19日

現地周辺をレポート!「静かな住宅街立地」であるための、2つの条件とは?

前回は「サーパス南町グランテラス」の建設が進められている現地の様子をレポートしましたが、今回はもう少し範囲を広げて、マンションの建設地である「南町」をレポートします。

長岡駅から10分ほどで歩ける距離なのに「静かな住宅街」で、「学校などの生活施設も近い」のがこの立地のポイントです。
また、住宅街としての環境の良さは「都市計画法」という法律からもうかがい知ることができるようです。

「静かな住宅街立地」であるための、2つの条件とは?

まずは「南町」の街並みを見てみましょう。


▲建設地の南側の道路沿いと、通り1本離れた長岡市立南中学校周辺の住宅街の様子。直線距離で120mほどの範囲内です。
私がこのマンションの立地で一番「いいな!」と思うのが、静かな住宅街に建っているということです。
もちろん、大きな駅や商業施設が集まる街の中心部から離れれば、静かな住宅地はたくさんありますが、「長岡駅から10分で歩けるのに静か」だという、利便性とのバランスは評価ポイントです。

 

この「静かな環境」であることには、実は2つの条件があります。
ひとつめは、マンションの敷地が「大通りに面していない」こと、ふたつめは、都市計画法上の用途地域で、商業系地域と住居系地域の境にあるということです。


▲ひとつめは単純明快、交通量の多い大通りに面して建物が建っていない、ということ。
「なんだそんなことか」と思うかもしれませんが、高層建築物である分譲マンションは、容積率等の兼ね合いで大通り沿いに建ちやすいんです。
その土地に対してどれだけの高さの建物を建てて良いかが決められていて、大きい通り沿いは高さ制限が緩やかということですね。
(写真は現地から約420mの通り沿いの様子です。)

 

多くの人が通る通り沿いに、店舗や事務所などが入れるような大きな建物を建てるのは、街が賑やかになって良いことですが、住まいとして考えると、車の交通量などの条件が気になる場合があります。

ではふたつめの条件、商業系地域と住居系地域の境にあるということについてはどうでしょうか。


▲こちらは、現地周辺の用途地域を色分けしたマップです。
黒いペンで印を付けたところが現地、長岡駅は赤いマルで囲ってみました。

 

街には、都市計画法に基づく12種類の用途地域が定められており、用途地域ごとに建物の高さや、建てて良い建物の種類(工場はダメなど)に制限がかかるため、その内容によって街並みが大きく変わります。

長岡駅から現地まではピンク色の「商業地域」で、現地の敷地が紫色の「近隣商業地域」です。

 

「近隣商業地域」というのは、近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の生活利便の増進を図る地域で、住宅だけでなく、オフィスや店舗、遊戯施設などの生活利便施設の建設が許可されています。
また住居系地域に比べると建ぺい率や容積率が高くなるため、見晴らしの良い分譲マンションのような、比較的高い建物も建てやすくなります。
(低い建物しか建てられない、主に一戸建てだけの住宅街というのも憧れますが、そこには分譲マンションが建てられません)

 

現地の南隣からは黄色の「第一種住居地域」になっています。

「第一種住居地域」というのは、住居の環境を保護するための地域で、3000平方メートルまでの店舗や事務所・学校などは建てられますが、パチンコ屋さんなどは建てることができず、基本的には住居主体の地域となっています。

第一種住居地域は、住居系の用途地域の中で特別に制限が強い地域というわけではありませんが、行政の街づくり計画においても、「このあたりからは住むための地域!」と決められているということは言えそうですね。


▲長岡駅周辺の様子。
駅ビルの「CoCoLo長岡」や、ロータリー前の「イトーヨーカドー」、アーケード沿いには飲食店もあって楽しくて便利。「ザ・商業地域」という感じの街並みです。

生活施設の充実度は?周辺施設をチェックします

買い物施設以外の必要な施設は身近にあるのかも、気になりますよね。
最後に、周辺施設をチェックしてみましょう!


▲小・中学校も近く、長岡市立千手小学校まで約400m(徒歩5分)、長岡市立南中学校まで約160m(徒歩2分)、長生保育園まで約670m(徒歩9分)です。

 


▲近所にあると安心な、クリニックも点在しています。
内科と外科と神経外科が専門で、口コミでも評判の良い渡辺医院(約270m・徒歩4分)。
ながおか歯科は、土曜日も19時まで営業しているため、平日、治療に行けない方には嬉しいです(約230m・徒歩3分)。

 


▲前回ご紹介した、マンション北側の公園(南町公園・約60m)の隣には、「きたえる~む」という機能訓練専門のデイサービスがあります。
余談ですが、この「きたえる~む」の場所には以前、営業を終了したボーリング場が取り壊されず残っていて、ちょっと恐かったこともあったそう。
長岡税務署の跡地だった「サーパス南町グランテラス」もそうですが、建物が新しく変わって、南町の街も変わっているんですね。

 


▲昔から地域の方に愛されてきた、千手観音千蔵院。
実は、この千手観音が「千手町」の由来となっています。鬼行列や節分祭など、家族で参加できる年間行事もたくさん行われているそうです。

 

いかがでしたか?
マンション周辺は静かな住宅街立地、徒歩圏内に小・中学校やクリニックなど、利便施設も充実していますね。
駅からも近く、個人的にも「将来はこんな環境で子育てができたらな」と思いました。

次回は、「マンションギャラリーで何ができるのか」をレポートします!

※掲載の写真はすべて2017年5月に撮影したものです。
須田 彩

住宅ライター
須田 彩

住宅ライター。大学では住居学を専攻。住宅やその周辺に住んでいる人の生活を
想像しながら町を散策するのが好きです。
住む人の気持ちになってレポートしていきたいと思います!

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