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住宅ライターの「進化する街・武蔵小杉」取材レポート

熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

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2016年08月05日

不動産コンサルタントに聞く、武蔵小杉北口駅前タワーの価値

東急東横線最大級の街づくりプロジェクト(※1)、計画総戸数約1200戸の「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」。
そのツインタワーの2棟目となる「タワーズウエスト」は、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅から徒歩6分、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩5分という条件だけを見ても、立地の便利さや暮らしやすさは想像できます。では

専門家の立場からこの“武蔵小杉北口駅前タワー”を客観的に見ると、どういった評価になるのでしょうか。
という訳で今回は、首都圏の大規模再開発に詳しく、不動産に関わる幅広いコンサルティングを行っている株式会社HOKコンサルタントの岡氏へ、インタビューを実施。「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」の立地や物件の特徴について、お話を伺いました。

(上写真…2016年7月撮影)

 

>>「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト」公式HPはこちら!

他に例のない“再開発の成功例”が武蔵小杉。成熟した街に暮らす快適性

岡氏:私はこれまでに、古くは郊外のニュータウン開発から、最近では都心・郊外の駅前再開発まで、過去40年以上、さまざまな再開発計画を見てきました。
大規模な開発は、長いものでは数十年の期間を要します。特に、既成の街を大きく変えることになる再開発の場合は、合意形成から実際の街づくりまでにかなりの時間がかかります。

期間が長くなると、計画当初から時代やニーズ、人々のライフスタイルが変わり、必ずしも予測していたような街づくりが実現しない場合もあります。
「武蔵小杉」駅の周辺というのは、そんな中でも、時代に合った便利な街づくりが成功した数少ない例といえるかもしれません。

JR「武蔵小杉」駅の南側は、今でこそ高層タワーマンションや華やかな商業施設が建ち並ぶエリアですが、今から10年ほど前までは、企業のグラウンドや大規模な工場が集積していました。
それが、時期を同じくして次々に撤退し、代わりに高層タワーマンションを核にした開発が行われました。官民一体の開発ですから、駅前なども整備され、一気に今の時代に合った街づくりが進んだんですね。

「武蔵小杉」駅 南口周辺 「武蔵小杉」駅 南口周辺
▲再開発が完了したJR「武蔵小杉」駅の南口エリア。高層マンションや商業施設の足元に開放感のある空地が広がり、緑が多く、歩きやすい街並みが印象的。
(写真左…現地から約810mの川崎市中原区新丸子周辺にて2016年7月撮影/写真右…現地から約830mの川崎市中原区新丸子周辺にて2016年7月撮影)

 

岡氏:一方、JR「武蔵小杉」駅の北側は、元々住宅街として地元の人に親しまれてきた地域です。今後、「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」を皮切りに、5~7年をかけて開発が進められていきます(※2)。こちらは工場跡地ではありませんが、社宅であったり、学校や医療施設の建て替え(※3)であったりと、再開発が同時期に行われるという運の良さがありますね。

変わりゆく街の期待感と、成熟した街に暮らす快適性を同時に享受できる場所ともいえるかもしれませんね。

 

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落ち着いた北口側、しかも駅前に建つシンボリックなツインタワー

岡氏:そういった住宅エリアにあって、駅前ロータリーからも見える超高層ツインタワーというのは、とてもシンボリックな存在になるでしょう。

駅の出口を出てすぐに高々とそびえる“我が家”が見えるというのは、誇らしい気持ちになれるものだと思いますよ。

「武蔵小杉」駅北口ロータリーより
▲現在、地上25階程度まで建設中の「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン(タワーズイースト)」。
「武蔵小杉」駅北口ロータリーからも、その存在が確認できるように。
(現地から約400mのJR「武蔵小杉」駅北口ロータリー付近にて2016年7月撮影)

 

岡氏:また、JR「武蔵小杉」駅北口エリアの魅力は、「多摩川緑地(現地から約1,280m)」や「等々力緑地(現地から約1,040m)」といった、雄大な自然が身近ということもあります。
「等々力緑地」内には、テニスコートやサッカー場、サッカーJリーグ川崎フロンターレのホームスタジアムでもある陸上競技場などが整備されていて、レジャー施設としても利用価値が高いですよね。

自転車や「武蔵小杉」駅前から発着するバス(※4)で気軽に出かけられるのも、特に子育て世代には嬉しいと思います。
これだけ豊かな自然が生活圏内にあり、便利なターミナル駅にも近い高層タワーマンションには、なかなか出会えないかもしれません。

武蔵小杉の街を歩いていると、“少子化”なんて言葉が嘘のように、小さいお子さんを連れたファミリーをたくさん見かけます。それだけ、子育て世代にとって暮らしやすい環境が整っている街なのだと思います。

 

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成形地ならではのゆとりと、武蔵小杉最大の免震タワー(※5)の魅力

岡氏:「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」のランドスケープで注目したいのは、まず敷地が整形地であるということですね。綺麗な形の敷地に2棟のタワーを効率よく配置しているので、空間にゆとりが生まれています。

マンションの足元にこれだけゆったりとした空地があり、しかも約40%という高い緑被率。駅前に暮らしながら、四季折々の自然に囲まれる気持ちよさも感じられるのではないでしょうか。
このゆとりと緑の多さは、一戸建てやコンパクトなマンションはもちろん、他の高層タワーマンションと比較しても特徴的だと思います。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン レジデンシャルサロン パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン レジデンシャルサロン
▲「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン レジデンシャルサロン」では、シアターや模型でランドスケープを解説。
ダイナミックなスケールを体感できるので、一見の価値あり!
(「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン レジデンシャルサロン」にて2016年7月撮影)

 

岡氏:また、当物件が“武蔵小杉エリア最大の免震ツインタワー(※5)”であることも見逃せません。
免震構造の安心感は既によく知られていますが、「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」は東日本大震災後に建設されるマンションということもあり、万が一の大規模災害発生時におけるライフラインの確保や共助活動にも配慮されています。

「タワーズイースト」の2階には、川崎市が保有する(予定)の収容人数約1,000人規模のコンベンション施設が設けられますが、そちらは災害時帰宅困難者の一時避難場所としても考えられているとか。

“ハード面”だけでなく、“ソフト面”での防災対策も整っている訳ですから、住む人にとっては頼もしいマンションになるでしょう。

 

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2016年はマンションの買い時? 今、再開発タワーマンションを選ぶ理由

岡氏:「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」は“北口再開発第一弾”ともいえるマンションですが、開発の初期に分譲された物件というのは、後発物件にとってのベンチマーク、つまり比較対象になり得るものです。

後から比べてみて、「やっぱりあのマンションを契約しておけばよかった」と思っても、その時に同等もしくはより良い条件の物件が見つかるとは限りません。

今後の不動産市場動向がどうなっていくのかは誰にも分かりませんが、本来マンションの“買い時”というのは、その人が「必要だ」「買おう」と感じたとき。家族にとって新しい住まいが必要だったり、気に入った物件に出会えたりしたのに、市況を気にするあまり「今買うべきではない」と判断してしまうのは、得策ではないと私は思います。

武蔵小杉の街に魅力を感じていて、高層・大規模タワーマンションならではのスケールメリットを実感できるなら、「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」に注目してみる価値は大いにあるでしょう。

 

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※1:1993年1月~2016年1月の期間に東急東横線沿線に供給された民間新築分譲マンションにおいて、本プロジェクト(2棟)の計画総戸数約1,200戸が第2位であることを表現しています。(平成28年1月現在、(有)MRC調査・捕捉のデータより)
「小杉町2丁目地区地区計画(<A地区>住宅・広場・店舗ゾーン・コンベンション施設、<B地区>住宅・広場・店舗ゾーン・子育て支援施設等)」の計画段階を表現したものであり、今後の行政指導等により変更となる場合があります。(事業主体:<A地区・B地区>三井不動産レジデンシャル株式会社・JX不動産株式会社、現況:<A地区・B地区>工事中、工事完了予定:<A地区>平成29年度・<B地区>平成30年度※遅れる場合があります)尚、同地区計画内北側には「<C地区>大西学園中・高建替計画(現地より約130m)、事業主体:学校法人大西学園、現状:工事完了済」があります。※出典元:神奈川県川崎市ホームページ「小杉駅周辺地区の開発動向」より(平成28年4月現在)
※2:川崎市「小杉駅周辺地区のまちづくりについて(2016年5月現在)」より
※3:学校法人日本医科大学 アクションプラン21:新病院建設プロジェクト(2017年完成予定)、大西学園中学校・高等学校新校舎建設(2015年竣工)
※4:「武蔵小杉駅」から川崎市営バス「溝03、04、05、杉40」系統、または東急バス「溝02」系統を利用
※5:「武蔵小杉最大の免震タワー」とは、1993年1月~2016年3月の期間に武蔵小杉エリアおよび川崎市中原区に供給された免震構造の民間新築分譲マンションにおいて、本プロジェクト(2棟)の計画総戸数約1,200戸が第1位であることを表現しています。(平成28年3月現在、(有)MRC調査・捕捉のデータより
熊谷実津希

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熊谷実津希

「知りたいことは、現場に行って調べる!」がモットーの住宅・不動産専門ライター。二児の母にして分譲マンション購入経験あり。美味しいお店を発見する眼力にも自信あり!?

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