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住宅ライターの「メイツ京都梅津」取材レポート

野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

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2020年10月31日

今は買い時?京都府の新築分譲マンションと住宅ローン事情について調べてみました

一生に何度もある訳ではない『住まい購入』。大きな決断が必要なのは当然のことかと思います。
“人生最大のお買い物”と表現されるほどですから、中でも、資金計画は悩みの種になりがちです。

さらに悩ましいことに、「近年はマンション価格が高騰している」という話を耳にしたり実感したりして、
「いま買うべきなのだろうか・・・?」と迷ってしまっている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

実際、特に新築マンションの価格は上昇傾向にあって、京都府内の物件に関しても例外ではありません。

そこで今回は、新築分譲マンションの価格が上がっている要因など、金銭面について考えてみましょう。

京都府の新築マンション価格は上昇傾向!

そもそも、物件価格にはどんな費用が反映されているのかと言うと、
ザックリ分けると『土地代』『建築費用』『広告宣伝費』『利益』の4つになります。

その中でも、近年大きな影響を与えているのが『土地代』と『建築費用』です。

まず『土地代』についてですが、今年(2020年)の地価公示をみると、都市中心部の地価は上昇傾向。
下の表にあるように、この5年間で大阪圏の公示地価は緩やかに上がっていて、それが新築分譲マンションの価格上昇の要因の1つとなっています。


▲ちなみに『土地代』には、土地そのものの価格のみならず、建設にあたる周辺からの理解や地盤調査・改良など用地取得に関わるコストも含まれているので、その費用も販売価格に反映されることになります。

 

そして、市場の環境によって大きく左右されるのが『建築費用』です。
来年開催予定の東京オリンピック・パラリンピックやリニア新幹線を筆頭として、近年は大規模な建設やインフラ整備が必要な現場が多く、その余波で、首都圏・関西圏のみならず全国の建築費や資材が高騰。
加えて、建材に限らず、建築業における人材不足で人件費も上昇の一途を辿っているのが現状で、建設コストは上昇傾向が続いているのです。

つまり、地価も建設コストも高騰しているからこそ、それが大きく価格に反映される新築分譲マンションも販売価格が上がることになる…というわけ。

京都府内に限らず、「新築マンション価格は上昇傾向」なのが「いまのマンション事情」と言えそうです。


▲2011年度から2019年度の間に、平均面積に大きな変化はありませんが、平均購入価格は約117%、1㎡あたりの購入価格は約122%上昇。京都府内の新築マンション価格も上昇局面にあることが分かりますね。

一方で、住宅ローンの金利は低水準をキープ!

新築マンションの価格は上昇傾向にあるものの、その一方で、マンション取得を検討されている方にとって嬉しい条件となっているのが、住宅ローンの金利。
マイホームを購入する際にはほとんどの方が住宅ローンを利用するかと思いますが、2016年1月に日本銀行が史上初のマイナス金利施策を導入したことで、住宅ローン金利は大きく下がりました。

その後も低水準で推移しており、現在(2020年10月)の【フラット35】35年固定金利を調べてみると、最低値は「1.30%」。
10年前(2010年10月)の最低値は「2.16%」ですから、0.8%強の差があると言えます。
※フラット35ホームページ「【フラット35】借入金利の推移」より(借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合)

0.8%と聞くとわずかなイメージがありますが…実は、思いがけない大きな差になるんですよ。
例えば、毎月の返済額の違いを見てみると・・・


▲同じ4,000万円を借り入れるにも、金利「1.3%」で借りるのと「2.1%」で借りるのでは、毎月の返済額に15,000円以上の差が!総返済額にして600万円以上の差が生じてきます。
0.8%の違いって大きいですね…!

ちなみに・・・新築マンションを購入する際には、物件価格の他に、税金や登記費用などの諸経費が必要で、その額は物件価格の5%前後が目安となります。
以前は物件価格のみが住宅ローンの対象でしたが、現在は諸経費も含め全費用を融資範囲としている金融機関も増えていますので、そんな諸々もマンションサロンのスタッフさんに相談してみてはいかがでしょうか?

あなたにとっての「買い時」はいつ?

つい先日のことですが、知人が新築マンションの購入を決めたと報告してくれました。

「以前と比べて価格は高めだし、コロナ禍で不安もあるし、本当はもう少し先のつもりだったんだけど・・・
そのマンションに住みたかったんだよね。どうしても欲しかった(笑)」と。

コレだな!と改めて思いました。
コレこそが「買い時」なのだと。

マンションを取り巻く状況がどうであれ、その人が「このマンションが必要!」と思える物件との出会いでありタイミングが、その人にとっての買い時なのだと思うのです。

「もう少し先に・・・」と購入を待っている間にも、賃貸であれば毎月家賃の支払いが必要になりますから、その分早くマンションを購入して住宅ローン返済に当てるほうが、将来的にローンを早く完済することができます。
また、家族が成長するうちに今の住まいが手狭になったり、部屋数が足りなくなったり…ということも。

もし、あなたの理想とするマンションに出会えたのならば、その”運命の出会い”を大切にしてみるのも良いかもしれません。

住宅ローンは「早め(若いうち)に借りて早めに返す」ことをオススメしたいですし、その意味も含めて購入を検討する際は「分譲価格」だけに惑わされず、ライフプランに沿った住宅ローンシミュレーションなどを行うなど様々な観点から考えてみてはいかがでしょうか?


▲現在の価格感を知った上で「買い時」を逃さない住まい購入検討ができると良いですね。
※上画像…葛野児童公園(徒歩1分/約60m)から【メイツ京都梅津】を望む。2019年10月撮影の写真に建物簡略イラストをイメージ合成したもので、実際とは多少異なります。あらかじめご了承ください。

野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

ラジオレポーター時代に“取材の面白さ”にハマり、フリーライターに。構成作家、住宅情報誌のライターとして活動中(かれこれウン年)。1000以上の物件を取材した経験を基に楽しくレポート!
住宅ローンアドバイザーでもある。

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