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住宅ライターの「メイツ四条畷駅前」取材レポート

福岡由美

住宅ライター
福岡由美

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2019年09月25日

「駅徒歩1分の資産性」と「増税後の住宅税制優遇措置」について考えてみよう。

マンションというのは『住まい』であると同時に大切な『家族の資産』でもあります。そのため、いつも筆者が担当させていただくマンションセミナーでは、「住み心地の良さ」や「生活利便」といった住まいの魅力はもちろんのこと、それにプラスして「資産としての評価」を客観的な視点で分析しながら物件を選ぶことをオススメしています。

では【メイツ四条畷駅前】の場合はどうなのでしょうか?今回のレポートでは【メイツ四条畷駅前】の「資産としての評価」に関するチェックと「今は買い時?」について考えてみましょう。

ちなみに、【メイツ四条畷駅前】は第一期が“即日完売”!「快速停車駅徒歩1分」の立地であり、「四条畷駅最寄りの新築分譲マンションは19年ぶりの供給」という点で、注目度の高さがうかがえます。
※メイツ四条畷駅前外観完成予想図/実際とは多少異なる場合があります。

駅に近い物件ほど『リセールバリュー』が高い=資産性を維持しやすい

みなさんは『リセールバリュー』という言葉をご存知ですか?

『リセールバリュー』というのは、約10年前に新築物件として販売されたマンションが中古物件として市場に出回ったときに“新築当時と比べてどのくらいの価格水準で流通しているか?”を示す指標のこと。この『リセールバリュー』が高いほど「資産価値を維持できた物件」として評価されます。

『リセールバリュー』が高くなる物件の条件としては、立地、住環境、都心への通いやすさなど様々な要因があるのですが、中でも顕著に数値として顕れやすいのが「駅からの近さ」についてです。例えば、近畿圏であれば

●駅徒歩3分以内の物件のリセールバリュー・・・・・・101%
(約10年前の新築当初の価格に対して1%値上がりしている)

●駅徒歩6分以内の物件のリセールバリュー・・・・・・・93%
(約10年前の新築当初の価格に対して7%値下がりしている)

●駅徒歩15分以内の物件のリセールバリュー・・・・・・91%
(約10年前の新築当初の価格に対して9%値下がりしている)

●駅徒歩20分以内の物件のリセールバリュー・・・・・・89%
(約10年前の新築当初の価格に対して11%値下がりしている)

といったデータもありますから、「駅に近い」ほど『リセールバリュー』は高くなり、「駅から遠くなる」ほど『リセールバリュー』が低くなるというのは、もはや“マンション業界の常識”とも言えます。

この数字を参考にして考えると、【メイツ四条畷駅前】の“快速停車駅から徒歩1分”という立地は「単純に便利」なだけでなく、「家族の大切な資産であるマンションの価値を維持しやすい条件を備えている」という点で、物件評価につながることがおわかりいただけるのではないでしょうか?


▲また“快速停車駅から徒歩1分”ならではの利便性は、今後の暮らしに様々なメリットを付加してくれます。
※JR『四条畷』駅東口・・・・・・現地より徒歩1分(約60m)/2019年4月撮影。

例えば、同じ通勤(乗車)条件の物件で比較した場合「駅徒歩1分の住まい」と「駅徒歩10分の住まい」では、1日往復18分の違いが!仮に、1ヶ月の平均通勤日数が22日として計算すると、なんと1年では3.3日分(79.2時間分)の違いになるわけですから、「知らないうちに有給休暇をとっているようなもの」。この毎日の時間の積み重ねが、プライベートの充足につながりそうです。

※なお、以前当レポートの中でもご紹介しましたが【メイツ四条畷駅前】の場合は、最寄りのJR『四条畷』駅東口から現地まで、実際に歩いてみると徒歩1分もかからず“わずか21秒”で到着します!「自宅と駅の往復所要時間が42秒」と考えると、上記の計算よりももっと時間効率はアップしそうですよね(笑)
→「駅徒歩21秒」の以前のレポート記事についてはこちらをご覧ください。

他にも「子どもの夜の帰宅時も徒歩1分の距離なら安心」「雨の日も、猛暑の日も、雪の日も、駅までの移動はほんの少しの我慢で済む」「電車の発車時刻に合わせてさっと出かけることができる」「駅前の利便施設を身近に使いこなせる」など、“時短”や“安心”につながるメリットも大きくなりますから、実際に暮らしはじめてみると、改めて「駅徒歩1分の快適さ」をしみじみと痛感できるはずです。

ところで、今ってマンションは“買いどき”なの?!

「物件の魅力はわかったけど、今ってマンションは買いどきなのかなぁ?」。最近のセミナーでは参加者の方からよくこんな質問を受けます。たしかに、近年は「マンション価格が値上がりしている」と言われていますが、「じゃぁ、この先いつになったら値下がりするの?」という点については、著名な不動産アナリストやエコノミストの方であっても“正確な予測”は難しいものです。

次に値下がりする時期を5年・10年・・・と心待ちにする間に、家族はどんどん成長し、契約者の方ご自身も年を重ねていくことで“住宅ローンの返済期間の猶予”を短くすることになってしまうわけですから、「人生で一番若い“今”こそが、実は買い時なんですよ!」とみなさんには説明しています。


▲こちらのグラフをご覧ください。これは国土交通省が発表している『不動産価格指数』のデータ(令和元年5月)。リリース資料によると、現在、住宅の不動産価格指数は“50ヶ月連続して上昇中”とのことで、特に分譲マンション(グラフ内のグリーンの線)の値上がりはグラフからも顕著に見てとれます。
※国土交通省『不動産価格指数/平成31年1月第4四半期分』より引用。


▲さらに、近畿圏(大阪府)に注目してみると、前年同月比では約6.9%(大阪府は4.4%)の上昇率となっており、実は関東(東京都)よりも高い伸び率で価格が上昇していることがわかります。

「2020年のオリンピックが終わったら、全国的に分譲価格が落ち着くのでは?」と予測している方もいるようですが、筆者自身はそうではないと考えています。特に大阪の場合は2025年の『大阪・関西万博』の開催というビッグイベントが控えていますから、オリンピック以降も“関西圏の景気の波”は上昇しそうな気配・・・マンションの分譲価格というのは“景気の波”とほぼ連動しますから、今後も上昇傾向にあると分析できるのです。

そのため、いまマンション購入を考えている方が、“住まい”として気に入った物件に出会えたのであれば、「早めの決断」をしたほうが、あとあと後悔が少ないかもしれません(笑)

10月からの消費税増税に伴い「住宅税制も手厚く充実」

“買い時”という意味では、10月からの消費税増税に伴い“住宅税制が一層充実する”という点でも大きなメリットがあるため「今が買い時」と判断しても良いのではないでしょうか?


▲例えば、皆さんおなじみの『住宅ローン減税』。年末のローン残高の1%の金額が、納めた所得税(住民税)から還付される嬉しい制度ですが、この『住宅ローン減税』に関しては従来の10年から13年へと控除期間が3年間延長されるため、節税効果がさらに大きくなります。ちなみに図の赤い部分が【メイツ四条畷駅前】に適用される内容。2020年12月に入居開始予定の本物件の控除期間はMAXの“13年間”となりますから、これは注目のメリットですね!
※概要など詳しくは国土交通省ホームページをご覧ください。

 


▲そして、消費税が5%から8%に引き上げられたときにスタートした『住まい給付金』についても、今回の増税により対象者と給付額が拡大。最大で50万円まで給付されることになりました。
※給付条件など詳しくは国土交通省ホームページをご覧ください。

 


▲さらに!2019年10月から新しくスタートするのが『次世代住宅ポイント制度』。最大35万ポイントが発行され、約35万円相当(35万ポイントの場合)の商品と交換できる制度で、家電製品などの購入をはじめ、新生活スタートのための準備資金に充てることができます(2020年3月31日まで)。【メイツ四条畷駅前】の場合は②の長持ち住宅に該当するため、ポイントはMAXの“35万ポイント”が発行されます。今のうちから「どんなものと交換するか?」を考えておきましょう(笑)
※ポイント発行に関する詳細は国土交通省『次世代住宅ポイント制度』ホームページをご覧ください。

 

この他にも、マンションを購入するための資金について親や祖父母などから援助を受けた場合、本来かかるべき贈与税が最大で3000万円まで非課税になる(2020年3月31日までの特例)など、「今だけ」の優遇措置も充実しています。

こうした税制に関するお話は少々難しく感じますが、【メイツ四条畷駅前】のマンションギャラリーでも詳しく説明を受けることができますので、ぜひこの機会に住宅税制についても勉強してみてくださいね。

きっと「マンションは今が買い時」について、納得できると思いますよ!

福岡由美

住宅ライター
福岡由美

住宅ライター・住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランニング技能士 /取材歴20年以上の専門家として住宅情報誌やサイトへレポートを寄稿、セミナー講師等も務める。ラジオレポーター・構成作家としても活動中。

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