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住宅ライターの「レ・ジェイド美しが丘」取材レポート

熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

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2019年12月23日

今、マンションを買うならどちら?「新築」と「中古」の違いを比較

マンション探しをするとき、一度は「新築か、中古か」で悩んだことがあるという方も多いのではないでしょうか。

新築マンションにも中古マンションにも、それぞれにメリット、デメリットがありますが、私自身は子どもの誕生をきっかけに賃貸から中古マンションへと引っ越した経験があります。
そこから得た結論は、「入居時期などの条件が合うなら、新築を選んだ方がメリットが大きい」ということです。

今回の記事では、その理由や、新築と中古では具体的にどのような点が違うのかといったところを解説していきたいと思います。

こちらの記事についてまとめると……

■【建物や設備の違い】新しい設備には“新品であること”意外にもメリットが。構造面の安心感の違いも
■【お金の違い】新築は購入価格が高め。中古はランニングコストが高くなることも
■【選び方の違い】新築は立地×住戸の希望に合う物件が見つけやすい。中古は完成済みの安心感がある

【建物や設備の違い】新しい設備には“新品であること”意外にもメリットが。構造面の安心感の違いも

新築と中古の違いは、まず当たり前のことではありますが、建物や住戸内の設備が「新しいか、古いか」という点。
新しい設備は性能もデザイン性も一昔前のものとは格段に違い、家事の時短に繋がったり、省エネやエコにも配慮されていることが多いもの。

10数年前に買った家電を買い替えたら、性能が格段にアップしていて驚いたという経験をお持ちの方も多いと思いますが、新築マンションであればそれと同じことが家全体で感じられるわけです。

実際、新築マンションに引っ越してしばらくした人にお話を聞いてみると「食洗機とディスポーザーのおかげで、とにかく家事が楽になった」「建物の断熱性も高いし、床暖房が省エネなので電気代が安くなってびっくり」と、まず家事の質の向上や、家計への効果を口にする人が多いんです。

 

対して中古物件の場合は、設備も老朽化していることが多く、購入時は「そこまで古くないし、普通に使えるから問題ない」と思っていても、すぐに故障してしまって、修理が必要になる……なんてことも起こり得ます。

これは私の実体験ですが、築10年の中古マンションを買ったら数か月後に給湯器が壊れ、2年後にはバスルームの換気扇が壊れてしまいました。
工事業者さんによると、どちらも「機器の寿命なので、仕方ないですね」ということで、給湯器には30万円ほど、換気扇には40万円ほどの交換費用を泣く泣く支払いました。

 
▲「レ・ジェイド美しが丘」のキッチンや洗面室。
生ゴミをその場で粉砕処理してくれるディスポーザーや食器洗浄乾燥器、鏡裏やカウンター部分に小物の収納スペースがたっぷり作られた三面鏡付きの洗面化粧台など、新築物件は設備の細かい部分にも工夫が見られます。

 

それから、もうひとつは建物自体の構造のこと。

まず耐震性については、1981年に建築基準法の耐震基準が大きく改正されていますから、中古の場合、この後に建てられた物件かどうかは大切なチェックポイント。新耐震基準以前に建てられた物件でも、補強工事がされている場合もありますので、そのあたりも確認しておくと安心です。

また、新築であれば、構造面などについて分からないことがあっても、最初にマンションを計画した事業主の会社に直接聞くことができますが、中古の場合は売主が個人や別の不動産会社であることが多いので、構造の詳しい部分まではしっかりと把握していないことがほとんど。

構造面の安心感を優先したい場合も、新築マンションに軍配が上がるでしょう。

【お金の違い】新築は購入価格が高め。中古はランニングコストが高くなることも

続いて比較したいのはお金のこと。

一般的には、購入価格は新築マンションの方が高くなり、中古マンションは築年数が古い物件ほど安くなる傾向があります。
この「購入価格の安さ」が中古マンションの大きなメリットで、中古マンションの購入を検討している人は、「本当は新築マンションが良いけれど、購入価格を抑えたいから中古で探している」という方が多いのではないでしょうか。

 

一方で、中古物件に限って発生するコストもあるので、その点は注意が必要です。

中古マンションは仲介会社を通して購入するのが一般的ですが、その場合仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、(物件価格×3%+6万円)×消費税が上限と決められており、5,000万円の物件であれば、165万円ほどということになります。そしてこの手数料は現金で支払うことがほとんどです。

新築物件にも修繕積立基金という中古にはない諸費用がかかりますが、これは30~70万円ほどの金額です。


▲新築マンションの場合は、所有権の登記にかかる登録免許税が中古よりも低く設定されていたり、固定資産税が新築時から5年間1/2に軽減される(一定の条件を満たしている場合)といったメリットも。

 

さらに注意したいのは、管理費や修繕積立金といった、住んでからかかるランニングコストです。

新築・中古に関わらず、マンションであれば毎月必ずかかるお金ですが、中古物件の場合、気を付けるべきは修繕積立金。これは新築時が最も低く、築年数を経るごとに少しずつ上がっていくことが多いのです。(多くのマンションで段階増額積立方式を採用しているため)

マンションの規模や駐車場の種類などによっても異なってきますが、例えば新築なら月額5,000円~10,000円程度なのが、築20年を超えたマンションは15,000円~30,000円程度であることも。
修繕積立金は10年ごとに見直されるケースが多いため、ちょうど見直しのタイミングで売却するという人もおり、「築10年のマンションだから、購入価格が抑えられて良かった」と思っていたら、入居してすぐに修繕積立金が上がり、月額1~2万円くらいの負担増になったという例も。

ちなみに我が家は築25年の中古マンションなのですが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月5万円近くを支払っています。
この分を住宅ローンの返済に回せたら、今よりもうちょっと条件の良いマンションに住めたのかなと思うと、必要な費用とはいえ、少しもったいないと感じてしまいます。

【選び方の違い】新築は立地×住戸の希望に合う物件が見つけやすい。中古は完成済みの安心感がある

それから、新築と中古では、住戸の選択肢や選び方が異なってきます。

新築マンションは同じ物件内で複数の住戸が同時に売りに出されるため、どのマンションにするかを選んでから、では何階の住戸にするか、プランはどれにするか、角住戸か中住戸か……といったことを選ぶプロセスがあります。
また、購入する時期によっては、間取りの変更に応じてもらえたり、内装の色調、キッチンカウンターの高さなどを選べる場合もあります。

駅からの距離や周辺環境といった「立地の希望条件」を選んだ後でも、間取りや広さなど「住戸の希望条件」の選択範囲が広いんですね。

 

対して中古マンションの場合は、同じマンションから複数の住戸が売りに出されるというケースはあまり多くはないため、「このマンションは、立地は良いけれど古すぎる」とか、「広さはちょうど良いのだけれど、駅から遠い」といった風に、一長一短になりがち。
その分選択肢が多いので、選ぶ楽しさはありますが、希望にあった住戸を選ぶために、あちらのマンション、こちらのマンションと内見を続けなくてはなりません。


▲中古物件は、実際の日当たりや窓からの景色、間取り、内装の雰囲気、さらには住民の様子なども分かるという安心感をメリットと捉える人も。
(完成前の物件であっても、日照シミュレーションや眺望写真などで実際に近い状態を確認することは可能です)

 

また、新築物件は入居できるのがしばらく先ということがありますが、中古物件の場合はすぐに住める場合がほとんど。入居したい時期が決まっている場合は、そういった点もチェックしておくと良いでしょう。

 

いかがでしたか?
新築にも中古にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

これから住まい探しを始めるという方は、上記のようなさまざまなポイントをチェックして、メリットもデメリットも充分に理解したうえで納得のマンション選びをしていただけたらと思います。

※掲載の室内写真はモデルルーム(Dタイプメニュー1)を撮影(2019年8月)したものであり、一部有償オプションが含まれています。また家具・照明・調度品等は販売価格に含まれません。
熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

「知りたいことは、現場に行って調べる!」がモットーの住宅・不動産専門ライター。二児の母にして分譲マンション購入経験あり。美味しいお店を発見する眼力にも自信あり!?

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