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住宅ライターの「グランカサーレ西明石駅前」取材レポート

野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

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2018年10月19日

マンション購入を考えるVol.1 ~新築VS中古~

「買うか・借りるか」に始まり、さまざまな“悩みドコロ”がある住まい選び。

このレポートをご覧の方は「マンション購入」を検討中の方だと思います。
そこで、今回から2回にわたって
悩みドコロの中でも特に迷う方が多いであろう”気になる”テーマで比較をしてみます。

今回のテーマは、『新築マンションVS中古マンション』です。

※上写真は【グランカサーレ西明石駅前】モデルルーム

やはり一番気になる『資金面』について

新築マンションの方が高く、中古マンションは割安・・・一般的にはそんなイメージでしょうか?

確かに、築年数が経過しているものほど価格は下がるのが一般的なので
新築マンションよりも中古マンションの方が物件価格は割安と言えるでしょう。

とはいえ、そんな単純な話でもないのがマンション購入。

例えば、築年数の浅い物件だと、新築とさほど大きな金額差にならないとも聞きます。
そもそも築浅マンションは流通している数も少なめなので、
希望しているエリアや条件の物件自体が見つかりにくい悩ましさはありますよね。

「それならば築古を…」となると、物件価格は割安でも
快適に住まうためにはリフォームやリノベーションが必要になります。
このリフォーム代が大きくなってしまうことは多々ありますし、
購入したものの、構造等の問題で希望する住空間に変えられないこともあるのです。

 

また、“住まい購入時にかかるお金”にも新築と中古では違いがあります。

住まい購入の際には、物件価格の他に税金やローン借入れの手数料などが必要ですが、
その諸費用を見ると、新築では「価格の3%~5%」が目安なのだとか。

対して、中古物件の多くは不動産仲介会社を通じて購入するので、
新築マンション購入時にはない「仲介手数料」の支払いが必要になります。
(仮に3,000 万円の物件なら…96 万円(上限)+消費税で100 万円超の負担にも)
これを含めると中古物件の諸費用は「価格の6%~8%」と言われています。

加えて、住宅ローンに関しても違いがあって
条件を満たせば受けられる「住宅ローン控除」も、
新築住宅ならば最大控除額400万円のところを、中古住宅では200 万円に。

 


▲中古物件で住宅ローン控除を受けるには、新築に課せられる条件に加えて「取得の時点で築25年以内、または一定の耐震基準をクリアしていること」など、“中古だけにかかる条件”もあるのです。中古物件では借入期間が短くなったり、担保評価によって融資額が変わることもあります。

 

さらに、住み始めてからのランニングコストにも違いがあるようで、
月々に必要な費用「修繕積立金」で見ると、
築年数の古いマンションは購入当初より値上げされることも少なくないのだとか。
築古マンションは現在の修繕積立基金の制度がないものも多く、修繕積立金の値上げや、
大規模修繕の際に居住者に一時金を負担してもらうケースも見受けられるのです。

固定資産税の軽減措置も新築マンションのみ適用可能となっていますし、
このような税制面での優遇措置も加味すると、
『新築VS中古』の総コスト差は期待するほど大きくない?!のかもしれませんね。

住み始めてから気になる『設備・仕様面』について

マンションライフの快適性に大きく影響するのは設備や仕様面でしょう。

当然ながら、新築物件は最新・先進設備を採用していることがほとんどです。

中古の場合は、住む前のリフォーム時なり住み始めて数年で取替え時期がくることになります。
もちろん、中古物件を購入して希望の設備を導入する方法もありますが、
構造上欲しい設備を入れられない、つまり“後付け不可”な場合もあるのです。
(設備機器の本体価格だけでなく工事費用も大きくなる場合も考えられますね)

 
▲【グランカサーレ西明石駅前】に標準装備されている設備を例で挙げると・・・
「ガス温水床暖房」なら、フローリング材などが管理組合で許可されないと設置が難しいですし、『食器洗い乾燥機』は、古いマンションだと電源の容量を上げられずに取付けできないケースもあるのです。

 

他にも、バリアフリー設計か否か、
収納スペースの充実ぶりやバスルームのサイズ、天井高、バルコニーの奥行、
そしてインターネット環境やセキュリティ、二重天井、ペアガラスなどなど・・・
そもそもの規格や仕様に、新旧で大きな差があるのだと筆者も感じています。

 

 
▲中古マンションを購入した筆者が、新築との違いを実感している一つとして
“バスルーム(上段)の広さや快適性”があります。
同マンションのラグジュアリーなバスルームに備わっている「ミストサウナ機
能付きガス浴室暖房乾燥機(中左)」「ワンストップ機能付きスライドバー式シャワー(中右)」「速乾性床材(下左)」「保温浴槽(下右)」・・・これら全ては欲しい設備ばかり!標準装備されているなんて羨ましい限りです。

昨今の天災で気になる『構造面』について

新築と中古では、時代とともに変化している“建物の構造”でも違いがあります。

1981年に建築基準法が改正され、耐震設計法が導入されましたが、
それより前の物件となれば、耐震面に不安を覚える方もいらっしゃるでしょう。

また、2000年には住宅品質確保促進法(品確法)が施行されて
住宅の品質がグッと向上するのですが、その前後で比べてみても、
見た目はもちろん、遮音性やメンテナンス性などにも明らかな差があります。

現在はセキュリティの頼もしさも増していますし、
省エネ性や防災・減災性能の高まりにも違いがありますよね。

 


▲同マンションが採用しているセキュリティの一つとして、共用部専用システム「Tebra pass」があります。ハンズフリーキー「Tebraキー」をポケットやカバンに入れたまま住戸玄関の解錠が行えるだけでなく、自動でエレベーター(EV)がエントランス階に下りてきてくれて、EV前で手をかざすとEV扉が自動で開くのです。防犯性能に加えてスマートさも魅力ですよね。

 

すべて新しければ良い、というワケではありませんが、
住宅建築も年々進化してブラッシュアップされていますから、
「安全・安心」や「暮らし心地」の面でもその違いは大きく感じています。

新築マンションと中古マンションで比較検討中の方は
どんな面でどんな差があるのかもマンションギャラリーで気軽に尋ねてみてくださいね。

野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

ラジオレポーター時代に“取材の面白さ”にハマり、フリーライターに。構成作家、住宅情報誌のライターとして活動中(かれこれウン年)。1000以上の物件を取材した経験を基に楽しくレポート!
住宅ローンアドバイザーでもある。

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