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住宅ライターの「グランドメゾン品川シーサイドの杜」取材レポート

熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

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2017年08月31日

長期優良住宅って何? どんなメリットがあるの? 基本から解説します

「グランドメゾン品川シーサイドの杜」は、「長期優良住宅(新築)」を取得している新築分譲マンションです。名前を聞くだけで「品質のいいマンションなのかな」という印象を持ちますが、具体的にはどういう認定制度なのでしょうか。

今回はこの「長期優良住宅」について解説したいと思います。

そもそも「長期優良住宅」って何? どんな制度?

「認定長期優良住宅」は2009年6月にスタートした制度です。
従来の日本の住宅は欧米諸国に比べて寿命が短く、頻繁な建て替えによる廃棄物や資源・エネルギーの浪費など、さまざまな課題を抱えているといわれていました。


▲住む人にとっても、やっと35年に及ぶ長期の住宅ローンの支払いを終えたと思ったら、ほぼ同時に建物の“寿命”がくるため、今度は建て替えの問題に直面しなければならない……という悩ましい状況でもありました。

 

そこで、耐久性やメンテナンス性に優れた“寿命の長い”住宅を増やす取り組みとして、2009年に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅普及法)」が施行されました。

日本にも「いい建物を作って、正しくメンテナンスをしながら長く大切に住み続ける」という考え方が広まれば、中古住宅市場の活性化や消費者の住宅取得費用の軽減、環境問題の改善といった効果が期待できるとして、定められた法律です。

マンションを購入する人、住む人にとってはどんなメリットがあるの?

そんな長期優良住宅ですが、どんなメリットがあるのかというと、大きく分けて2つあります。
【住宅の性能】と、【税制・住宅ローン(フラット35S)の金利優遇】です。

【住宅の性能】

長期優良住宅は、耐震性、劣化対策、可変性、バリアフリー性などの項目において設けられているさまざまな基準をクリアしています。


▲長期優良住宅の認定基準には、劣化対策/耐震性/維持管理・更新の容易性/可変性/バリアフリー性/省エネルギー性/居住環境/住戸面積/維持保全計画の9つの項目が設けられています。

例えば、「劣化対策」は「数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること」、「維持管理・更新の容易性」は「内装・設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること」など、住む人が「住まいはこうであって欲しい」と思うような、実用に則した基準となっています。
(国土交通省「長期優良住宅の認定基準(概要)」より、アンサークリエイション作成)

 

簡単にいうと「子や孫の世代まで、長きにわたって住み続けられる住宅ですよ」という“お墨付き”が与えられた住まいということ。
建築や住環境のプロではない一般の消費者でも、「良質なマンション」を見極められるひとつの基準といえそうです。

 

【税制・住宅ローン(フラット35S)の金利優遇】

また、長期優良住宅の認定を受けていると、税金の控除を受ける金額が大きくなる、「フラット35S」の金利優遇が受けられるといったメリットもあります。

具体的には、以下のようなものです。

■通常の住宅ローン減税では、所得税の最大控除額が400万円(10年間)のところ、長期優良住宅であれば最大500万円に増額される。
■固定資産税の減額が、通常5年のところを、長期優良住宅であれば7年間受けられる。
■通常の住宅よりも長期優良住宅の方が、不動産取得税と登録免許税の免税額が大きい
■長期優良住宅は「フラット35S」が利用できるため、35年のうち10年または5年間、優遇金利が適用される。

「長期優良住宅」にデメリットはないの?

ここまで長期優良住宅のメリットを紹介してきましたが、“デメリット”はないのでしょうか。

長期優良住宅はマンションだけではなく、一戸建てにも適用される制度なので、住宅の耐久性などを強化するためのコストや、申請時の費用、定期点検の費用、また、認定が下りるまでに時間がかかるといった、施主への負担が主に“デメリット”だといわれています。

ただ、分譲マンションの場合は、同様の費用が生じても、それを一世帯が負担することにはなりません。認定が下りるまでの期間といっても、マンションの場合は販売の段階で既に取得済みであることが多いので、特に気になることはなさそうです。

認定数はわずか。どのマンションでも取得している制度ではないんです

国土交通省が発表した2016年度(2016年4月~2017年3月)の長期優良住宅「共同住宅等(新築)」の認定戸数は1,288戸(※1)となっていますが、これは新築分譲マンションに加えて、賃貸アパートや店舗兼用住宅なども含んだ数字となっています。

同じく国土交通省の発表によると、2016年(2016年1月~2016年12月)の分譲マンションの着工戸数は11万4,570戸(※2)です。たった1年間で、なんと11万戸以上のマンションが建っているんですね!

長期優良住宅の認定戸数には分譲マンション以外も含まれているほか、着工の時期=認定の時期ではないので、単純に認定戸数の割合を計算することはできないのですが、この数字だけを見ても、長期優良住宅の認定を受けている分譲マンションはそう多くないといえそうです。


▲マンション以外も含むとはいえ、「1,288戸」という数字だけ見ると多いようにも感じてしまいますが、これは全国での数字です。

 

試しに住宅ポータルサイトで「長期優良住宅」をキーワードに東京23区内の新築分譲マンションを検索してみたところ、掲載物件の564件中、抽出されたのは「グランドメゾン品川シーサイドの杜」を含むわずか15件でした(2017年8月28日現在)。

 

こういった数字や、前述した税制優遇、「フラット35S」ができるといったメリットのことも含め、長期優良住宅は、マンション選びのひとつの基準として覚えておいても損はない制度といえそうですね。

※「グランドメゾン品川シーサイドの杜」に適用される減税制度やフラット35Sの金利優遇等についての詳細は、マンションギャラリーのスタッフまでお尋ねください。
※1:国土交通省 報道発表資料「長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく長期優良住宅建築等計画の認定状況について(平成29年3月末時点)」より
※2:国土交通省報道発表資料「建築着工統計調査報告(平成28年計分)」より
熊谷実津希

住宅ライター
熊谷実津希

住宅ライター。賃貸、分譲、中古も新築も、さまざまな住宅・不動産分野の記事を担当してきました。住宅最新トレンドや自分の足で調べた現場のことなど、自身の取材で得た情報を第三者目線で徹底的にレポートします。

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