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住宅ライターの「グランメイツ関目」取材レポート

野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

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2017年10月13日

マンション購入のタイミングや金利・価格動向などを考えてみました②

マンションの買い時について考えてみた前回のレポート。
『あなたの買い時』に『世の中の買い時』が重なると
メリットの多いマンション購入ができるのでは?とお伝えしました。

『世の中の買い時』でいえば低金利が続く現在は好ましい状況と言えそうですが、
もっと絞り込んで・・・というか、物件のエリア性でも市況感は変わってきます。

そこで今回は、
【グランメイツ関目】が建つ城東エリアのマンション価格に注目してみました!

城東エリア新築分譲マンションの価格はどう??

城東エリアの新築分譲マンション価格を調べるにあたって
マンションマーケット会社から資料を見せていただきました。


▲MRC調べ(2017年8月現在)

 

城東エリアで2007年以降に販売された新築分譲マンションについて
坪単価(※)や面積の推移をチェックしてみたワケですが、
グラフを見ると、平均坪単価は上昇傾向にあるようですね。

※坪単価とは、1坪(約3.3m²)当たりの建築費がいくらかかるかを算出したもの

ところが、平均面積のグラフは下降気味(縮小傾向)です。
これは、坪単価が上昇した分、総価格を抑えるために
マンションの作り手が面積を小さくしている・・・という表れと思われます。

城東エリアの新築分譲マンションは、坪単価が上昇傾向であり、
面積はよりコンパクトなものが増えていくかも??との分析もできそうです。


▲過去10年間に城東区で発売された新築分譲マンションの資料を見ても、同マンションは直近3年の平均面積と比較すると大きめであることが分かります。
しかも、2007年9月~2017年8月までで「関目」駅を最寄駅とするマンションは同物件も含めて4棟だけ。住みやすい環境としても支持される関目エリアですが、そもそもマンションの“出物数”が少ないようですね。

 

また、城東区のマンションマーケットデータ資料によると、
同マンションより後に誕生した城東エリアの物件は価格が上がっているようですし、
今後もその傾向が続く可能性は低くないようにも感じます。

と言うのも、新築マンションの場合、
『土地代』『建築費用』『販売管理費(広告宣伝費など)』『利益』
大きく挙げるとこの4つの費用が販売価格に反映されることになります。

全国的にも都市中心部の地価は上昇していますし、
それも新築分譲マンションの価格上昇の要因になっているのですが、
中でも、マンションを取り巻く市況で大きく左右されるのが『建築費用』です。

建築コストは市場の環境によって差が生じてきます

2020年の東京オリンピック開催や
東京-大阪を最短67分で結ぶというリニア中央新幹線の開業予定。

東京オリンピックに伴う工事は急ピッチで進んでいますし、
リニア中央新幹線に関しては(まず品川-名古屋間が2027年開業予定で)、
品川-新大阪間は2045年開業予定のところを最大8年前倒す方針であることも発表されて
ペースを上げて本格的な工事が行われていくことは想像に難しくありません。

この余波によって東京のみならず全国の建築費や資材が高騰し、
マンションの販売価格を上昇させています。

しかも、建材だけでなく建築業の人件費も上昇の一途を辿り中。。。
オリンピックやリニア新幹線の需要に限らず、
東日本大震災や近年の大規模土砂災害などに関する復興工事など
大規模な工事が必要とされる現場が多いため人件費も高騰し、
それが新築マンションの価格にも反映されていくのです。

「新築マンションの価格が上がっている」とよく言われるのは、
建築費や資材、人件費が高騰してマンション一戸当りの販売価格が上昇局面だからこそ
“新規に発売されるマンションは、軒並み価格が高めになりがち”だからなんですね。

マンションを建てる場合、
計画から発売までに3年ほどかかることが多いですし、
入居できるまで更に1年以上かかるのが一般的でしょうか?

—となると、竣工済の新築マンションは建設需要が増える前、
つまり、建築コストの上昇局面前に施工会社と契約を結んでいることも多いので
いま建設中または今後建設予定の新築物件と比べて割安と言えるかもしれません。

※例えば、これから完成する物件の価格が
“仕込みの早かった”竣工済マンションの価格と同額であったならば、
住まいのスペック(構造や設備仕様のグレード等)や面積を縮小しているかも?との推測も。

 

城東エリアの新築マンションにおける坪単価は上昇傾向で、
面積はコンパクトなプランが増えていきそうな状況のいま。

建築に関わるコストが上昇局面に入る前に誕生した物件と
その後に完成する物件では、価格やスペックでの差がありそう?!

販売センターのスタッフは市況感も含めエリア情報も豊富に持っていますから
比較検討中のマンションがある方は、その“差”も気軽に訪ねてみてくださいね。

※TOP写真は現地モデルルーム(608号室)2017.9撮影
野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

ラジオレポーター時代に“取材の面白さ”にハマり、フリーライターに。構成作家、住宅情報誌のライターとして活動中(かれこれウン年)。100以上の物件を取材した経験を基に楽しくレポート!
住宅ローンアドバイザーでもある。

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