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住宅ライターの「ファインレジデンス住吉山手」取材レポート

鈴木あきこ

住宅ライター
鈴木あきこ

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2017年07月31日

穏やかな住環境が守られている、魅力的な「住吉山手」エリアを調べてみました。

前回はJR神戸線「住吉」駅と、阪急神戸線「御影」駅から建設現地までの道のりを中心に紹介しました。
そのなかで、2駅2路線が徒歩10分圏内で使用できるのはとても便利だと感じました。今回はそんな利便が割りと近くにあるのに、どうして住吉山手エリアは穏やかな住宅街が広がっているのか?を調べてみたいと思います。

「御影」エリアの住吉山手アドレス。そこはどんな雰囲気なのかを改めて見てみました。

前回のレポートで確認しましたが改めて。
ファインレジデンス住吉山手の現地は「神戸市東灘区住吉山手」という名前だけに、坂が急な「山手」にある物件なのかな?と想像してしまいましたが、現地はJR「住吉」駅から北上し、阪急電車の線路よりも北側、市立住吉中学校の東側に位置する立地で、その先から坂が厳しくなる手前までの、緩やかな坂のほぼ最後あたりであることが分かりました。「山手最前席」といった感じでした。

そこで今回は、住吉山手エリアはどんな様子・雰囲気かな?ということで、早速、現地周辺をぶらり歩いてみました。
 

 

現地周辺の印象は、まさに穏やかな住宅地といった言葉が似合う雰囲気です。緑が多く、落ち着いた雰囲気の街だと感じました。
現地より、東方面へ行くと住吉川が流れており、犬の散歩やウォーキングやジョギングをしている方もいらっしゃいました。大人から子供まで多くの人が集う住吉川なんだなぁと感じました。

空、山、川、緑など都会に近いのにこれだけの自然が味わえるなんて、住吉山手に暮らすことって本当に贅沢ですね。

「第一種低層住居専用地域」「風致地区」に位置しているとはどういうこと?

さて、視点を変えまして別の角度からも調べてみたいと思います。都市計画法です。
都市計画法によると本物件地域は、「第一種低層住居専用地域」に定められています。これってどういうこと?何が良いの?といったあたりを解説していきたいと思います。

●「第一種低層住居専用地域」は、都市計画法で定められた都市計画区域の「用途地域」の中のひとつの種類です。
「用途地域」とは?ということになりますが、国土交通省のホームページからの情報によると…
『都市における土地の利用をする際には、その都市にあった「用途地域」というエリアが定められています。都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。』*

「用途地域」の中で住居系(主に人が暮らすことを目的とした地域)は「第一種低層住居専用地域」を含めて、7種類あります。一方、商業系は「近隣商業地域」や「工業地域」など5種類あります。合計12種類の用途地域が定められています。

●「第一種低層住居専用地域」は住居を重点的に考えられたエリア
12種類の用途地域の中でも「第一種低層住居専用地域」は「低層住宅の良好な環境を守るための地域。小規模な店舗や事務所をかねた住宅や小中学校などが建築可能」と定められています。
例外なくこのような基準で地域が定められており、最も住宅地として「規制が厳しく定められている」エリアが「第一種低層住居専用地域」になります。

「第一種低層住居専用地域」では、場所によって建蔽率が60%、容積率が200%まで建築物の許可がでる地域もありますが、ファインレジデンス住吉山手は建蔽率40%、容積率80%とより一層厳しい制限となっていました。このことは、大きな建物が建てられない・たくさんの住宅が造れないといった地域であるので、住宅地とても貴重な場所であることが読み取れます。稀少なエリアだからこそ不動産資産としてもメリットがあるとも分析できそうです。

●風致地区とは?
ファインレジデンス住吉山手は「第一種住居専用地域」に加えて「風致地区」にも定められていました。風致地区とは、政令で定める基準に従い、建築物の建築、宅地の造成、木材の伐採等も規制されているエリアです。
ですので、街並みや緑など街の「おもむき」などを壊さないように、細かく決められているエリアとなっています。


▲神戸市ホームページより

「第一種低層住居専用地域」であり「風致地区」でもある。さらに、何と「10mの高さ規制」がある地域でもありました。ファインレジデンス住吉山手が建設されるエリアは、こういった法律や規制で「護られたエリア」であったので、エリア特有の穏やかな暮らしやすい雰囲気があったということが分かりました。

ファインレジデンス住吉山手周辺は買い物なども便利にできる

先ほど「第一種低層住居専用地域」についてご説明しましたが、ファインレジデンス住吉山手周辺をネットで公開されています「用途地域図」で見てみたいと思います。
赤の点線で囲った部分が本物件の位置になります。緑の部分は「第一種低層住居専用地域」として指定されているエリアです。
そして、JR「住吉」駅・ありまみち商店街付近や、阪急「御影」駅周辺のピンクの部分があります。こちらは「近隣商業地域」として指定されています。

▲神戸市ホームページより

●近隣商業地域とは「近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域」となっています。
こうして用途地域図を見てみると、住居環境が守られてる「第一種低層住居専用地域」のすぐそばに、買い物に便利な「近隣商業地域」が定められている位置関係になります。

私の今までの住宅ライターとしての経験では、一般的には「第一種低層住居専用地域」と「近隣商業地域」とは近い位置関係にあることは少ないと思うのですが、この住吉山手エリアは「用途地域」として、この2つの地域が割りと近くに指定されているからこそ「穏やかな住環境」と「利便」とが共存するエリアであるのだなぁと言うことが分かりました。

このように、「用途地域」という少し聞きなれない言葉ではありましたが、「用途地域」からの視点で調べてみたら、住吉山手エリアの住環境が良いことと、利便性が高いことの理由が判明しました。

次回は、ファインレジデンス住吉山手を手がける事業主と販売会社についてレポートしたいと思います。

*引用http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/ 国土交通省 都市局 都市計画課
鈴木あきこ

住宅ライター
鈴木あきこ

マンションデベロッパーでの企画、ハウスメーカーのリフォーム営業や不動産会社での販売促進や広告での経験を活かして住宅ライターとして活動しています。

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