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2017年08月07日

マンションの価格ってどう決まる? ~価格決定プロセスから考える完成済みマンションを選ぶメリット~

「新築マンションの価格が上がっている」
マンション購入を検討されている方なら、そんな話を聞いたことがあるのではないでしょうか?

「マンションの価格が」ではなく、「新築マンションの価格が」というのも気になるトコロ。
じゃあ、「新築ではないマンションは?」って聞きたくなりますよね??

そこで今回は、やっぱり気になるマンションの価格!をテーマにお話したいと思います。

新築マンションの価格、その内訳は??

まず、新築マンションの場合、どんな費用が価格に反映されているのでしょう?

『土地代』 『建築費用』 『販売管理費(広告宣伝費など)』 『利益』
・・・ザックリ挙げるとこの4つでしょうか。

 

2017年3月に発表となった公示地価をみると、
三大都市圏の商業地で上昇し、全国的にも都市中心部の地価は上昇。
土地値は底を打ったと思われ、新築分譲マンションの価格上昇の要因となっています。


▲1年間の地価動向の上昇率(国土交通省HP「平成29年地価公示関係データ」を参考に作成)

そんな『土地代』には、土地そのものの価格だけではなく、
周辺からの理解や地盤調査・改良など用地取得に関わるコストも含まれていて
その費用も販売価格に大きく反映されているのですが、
先に挙げた4つの中でも、市場の環境によって大きく左右されるのが『建築費用』。
こちらは、マンションを取り巻く市況によってかなりの差が生じてくるのです。

建物建築コストの上昇

早くも2年後に迫った2020年の東京オリンピック。期待が高まりますね~!
そして、10年後の2027年には東京~名古屋がたったの40分で結ばれる
リニア中央新幹線も開通予定となっています。

オリンピック開催に伴う工事は急ピッチで進んでいますし、
リニア完成に向けての本格的な工事も動き出している今日ですが、
東京オリンピック開催決定やリニア工事着工、はたまた日本経済全体の株価上昇も
新築マンションの価格に大きく影響しているのです!!

というのも、その余波で、首都圏・東海圏のみならず全国の建築費や資材が高騰し、
マンションの販売価格を上昇させています。

 

加えて、建材だけでなく
建築業における人件費も上昇の一途を辿っているのが現状です。

オリンピックやリニア関連の工事をはじめ、
東日本大震災や近年の大規模土砂災害などに関する復興工事など
大規模な工事が必要とされる現場が実に多く、それによって人件費は高騰。
そして、それがマンションの価格にも跳ね返ってくるというワケです・・・。

つまり、建築費や資材、人件費が高騰し、マンション一戸当りの販売価格が上昇局面だからこそ
『新規に発売されたマンションは、軒並み価格が高めになりがち』なんですね。

慢性的な人手・資材不足で、マンション価格は今もなお上昇傾向
では、上昇局面の前に誕生しているマンションは??

では、いま建設中の新築マンションよりも前に誕生したマンションはどうでしょう??

オリンピック開催やリニア開通などによる建設需要が増える前、
つまり、建築コストの上昇局面前に施工会社と契約を結んで完成したマンションは
『旧価格』物件となるため、『新価格』の新築物件と比べて割安であると言えます。

そうなると、価格上昇局面前に着工している物件を選ぶことは、
今だったらその価格では買えないであろう割安の販売価格で購入が可能!
というコトにもなるのではないでしょうか。

2016年1月に日本銀行が史上初のマイナス金利施策を導入したことで住宅ローン金利は大きく下がりました。
その後も低水準は続き、2016年の7月には1%を割り込むほどの超低金利に。
この状況は、住宅ローンを利用してマンション購入を検討されている方にとって嬉しい条件が整っていると言えますが、
現在(2017年8月)の【フラット35】35年固定金利を見ると、前月の+0.03%で「1.12%」。
前回も触れたように、じわじわと金利上昇傾向にあると予測されています。


▲フラット35金利動向グラフ(住宅ローン情報サイト『住宅ローン金利動向予想』を参考に作成)

【フラット35】をはじめ、多くの住宅ローンは融資実行時の金利が適用されますので、
住まいが完成した後の建物引き渡し時の金利で実行されることになります。

前回の繰り返しになりますが、
「今の金利は1.12%ね!」と申し込んだとしても、(完成・引き渡しを待ってからの)融資実行時には今よりも金利が上がっているかも?!という予測は避けられないのです。

建築に関わるコストが上昇局面に入る前に誕生した『旧価格』マンション(=2017年現在の完成済みマンション)ならば、販売価格のメリットはもちろん、今の金利水準で住宅ローンを利用できる!

そんな、賢明なマンション購入も魅力的ではないでしょうか??

野村 綾乃

住宅ライター
野村 綾乃

ラジオレポーター時代に“取材の面白さ”にハマり、フリーライターに。構成作家、住宅情報誌のライターとして活動中(かれこれウン年)。100以上の物件を取材した経験を基に楽しくレポート!
住宅ローンアドバイザーでもある。

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