今回からは、不動産を売りたいという方必見！
物件を売ろう、と思い立ったとき
「仲介会社はいったいどんな手順で何をしてくれるのか？」を
アンサークリエイションのスタッフに教えてもらうシリーズが始まります。
今月からこのサイトを担当するのはワタクシ、住宅ライターの沢木です。
これまでの得意分野は主に新築マンションでしたが
より“上級者の香り(笑)”がする、中古物件の売買には興味シンシン。
前々から気になっていたことなどもバンバン聞いてみたいと思いますので
どうぞお付き合いください！
▲長く戸建てで暮らしたアクティブシニア世代が
利便性などに優れた都心マンションに住み替える例も多いようです。
…ウチの両親にも…すすめてみようかな(笑)
不動産売却の第一歩【査定】をしてもらうには？
さて、「自分の不動産を売りたい！」と思ったときのファーストアクションは
その物件がいくらで売れるのか？を知るための【査定】。
「FAXで査定できます！」「お気軽に！」なんて広告もよく目にしますが、
実態はどんなモノなんでしょう？
▲さっそくアンサークリエイションにお邪魔して、いろいろ聞いてきました！
受付はアロマの香りが漂って、なんかオシャレな雰囲気じゃないですか♪
まずはそもそも…
Q1：査定って、どうやっておこなうものなんですか？
「査定には【机上査定】と呼ばれるものと【実査定】の２種類があります。
【机上査定】は「ざっくりと相場を知りたい」という場合などにご利用いただくもの。
周辺の取引事例などを参考に算出するので、現地調査がなくてお手軽です。
所在地や築年数、広さなどを教えていただければＯＫですね。
回答も口頭でおこないますので、スピーディーなのもメリットです。
ただ戸建ての場合には、
実際に現地をチェックして資料を精査する【実査定】がオススメ。
●条件が似た成約事例が少ないこと（※マンションなら同じ建物内での事例がある場合も多い）
●管理の状態によって劣化の度合いがマチマチになること
などの理由から、
机上査定の金額と実査定金額との間でズレが生じやすいためです。
どちらの査定も無料でできますが、目的に合わせて選ぶことが大切です。」
なるほど。
ちなみに実査定をしてもらう場合、依頼主が用意するのは
●契約書 ●重要事項説明書 ●間取り図面 ●パンフレット
など、その物件を購入したときに入手した書類一式。
そのほかに必要な、諸々の書類・調査は
アンサークリエイションの皆さんにおまかせです。
登記簿謄本や公図の取得、用途地域や路線価の調査、
水道・ガスの埋設状況の調査などなどがおこなわれるそうです。
しかも（くどいですが）無料で！！！
でも…
Q２：そんなに手間暇かかるのに“気軽に査定”してもらって大丈夫なんですか(笑)？
「いや、ほんっと～～～～に、welcome なんです。
我々にしてみると、物件を仕入れることは非常に重要なことですので
そういう機会をいただけるのは嬉しいことです。
査定したからと言って即契約を！なんてことにもなりませんし(笑)
売るか売らないか迷っていらっしゃる場合に
判断材料にしていただくというのもいいと思いますよ。」
なるほど。
迷っているなら“プロの意見”を聞いてみるのも良いかもですね。
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ところで、不動産の査定をする場合も、
複数の業者さんにお願いする、いわゆるアイミツをとった方が良いんでしょうか。
次回はそのあたりを聞いてみましょう！
■次回更新予定日／2011年2月18日金曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【01-2011.02】
さて前回に続いて、
所有不動産を【査定】してもらうときに押さえておきたいポイントを
チェックしていきます。
▲愛着のある我が家、その価値はいったいいくら？？？
査定結果を見るのはちょっとドキドキする瞬間かもしれません(笑)
査定にも合い見積もりは必要？査定書を見るポイントは？
今回も、アンサークリエイションの担当さんに聞いてみました。
Q：発注の基本は“合い見積もり”だと思うのですが、
査定を依頼する場合も同じなのでしょうか？
「そうですね。
合い見積もりをとることによって、
価格の見極めがしやすくなるというメリットもありますので
複数の見積もりをとってもいいと思います。」
なるほど。
自分なりの相場観を養うことは、大切かもしれませんね。
「ただし、フツウの見積もりと違うのは
“査定金額に一喜一憂してはダメ”ということです。
特に初めての売却の場合
「これくらいから売り出しましょう」ということで高めにつける【売り出し価格】と
「これだったら売れます」という【査定価格】を混同して、
単純に最高値を付けた業者さんを選んでしまうケースが多いようなんです。
売り出し価格のことを【査定価格】と説明してしまう会社もあるようですから
専門用語がわかりにくければわかるまで説明を求めるべきですね。」
▲こちらが査定書の一例。
一番左の書類の上の方に書いてある995万円というのが【査定額】。
これなら売れるだろう、という金額です。
その下に、「これくらいから売り出してはどうでしょう？」という提案、
すなわち売り出し価格の提案が記載されています。
これらを混同するのは危険ということですね！
また、どの方角で道路に接しているか、日当たりはどうかなどの諸条件、
周辺の売買事例なども詳しくかかれています。
なんだか・・・学校の通知表みたいですね(笑)。
この書類の他、登記簿謄本や公図など、役所で取得した書類も添付され
一冊に製本した状態で渡してくれるんだそうですよ。
書類を読むだけでは専門用語もたくさん出てきてわかりにくいかもしれませんが
アンサークリエイションの場合、
どのように査定結果を算出したのかをしっかりお客様に理解してもらえるように
丁寧な説明を心がけているそうです！
提示された金額の意味を、よく理解することが大事。
これが今日のポイントということですね！
確かに、高値で売り出しをすることが最終目的ではありませんから・・・。
また、このへんのやりとりをしていると、
その会社が誠実に対応してくれるかどうか、担当者との相性はどうかなども
見えてきそうです。
仲介会社は、売却成立までの“パートナー”。
個人情報や、ときにはおうちのお財布事情なんかも詳しくお話しするわけですから。
査定を通じて、信頼できる業者さんかどうかも合わせてチェックしましょう！
■次回更新予定日／2011年2月21日月曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【02-2011.02】
所有不動産を売却したいとき
【査定】に続いておこなうのは【媒介契約】。
仲介会社との間で
「わたしの不動産を売ってね！」とお願いする契約を交わすわけですが
この媒介契約には
●専属専任媒介契約 ●専任媒介契約 ●一般媒介契約と、
３つの種別があります。
どの契約を選んだらいいかを考える前に、それぞれの特徴を押さえておきましょう。
媒介契約は３種類！
「専属専任」「専任」「一般」どれを選ぶ？
今回も、アンサークリエイションの担当さんに聞いてみました。
Q：３つの媒介契約、違いは何ですか？
「大きな違いを簡単に表にまとめると、こうなります。」
▲売り主・不動産会社双方に課せられる制約の度合いが異なっているんですね。
ふむふむなるほど。
制約の度合いが高いものから順に
自分で買い手を見つけること（＝自己発見取引）も認められない【専属専任媒介】
自己発見取引はOKだけど、他の不動産会社への依頼はNGの【専任媒介】
複数の不動産会社に依頼できるかわりに、売却活動の報告義務もない【一般媒介】
となるわけですね。
ざっと見たところ、
いろんな業者さんを通じて広く買い手を探せそうな【一般媒介】が
魅力的に見えるような気がするのですが
プロの意見はどうなのでしょう。
Q：どの媒介契約を選ぶのがオススメですか？
「そうですね。
確かに“一般媒介でお願いしたい”とおっしゃるお客様は多いです。
ただ、不動産会社の立場からするといろいろな事情があるので
そのあたりを詳しくご説明すると
最終的に【専任媒介】に落ち着く方が割合的には高いですね。」
ほほう。その“事情”とは？
「一般媒介契約は、
ネットなどを通じて多くの人の目に触れる機会があるという意味では
確かにメリットがあります。
そのかわり、
●販売活動の報告義務が任意になっている
●指定流通機構（レインズ）への物件登録が任意となっている
など、
販売活動がしっかりおこなわれるかどうかは
それぞれの不動産会社しだいという性質があります。
また、複数の不動産会社それぞれで販売活動をしているため
各業者とのやりとりや、複数の商談が進行した場合の“かじ取り”は必須。
忙しい方やめんどくさがり(笑)の方には、向いていないかもしれません。」
なるほど～。なんとなく見えてきました。
時間的なゆとりがあって知識もある、
不動産会社の営業さんのお尻を叩いて動かせるくらいのツワモノなら
一般媒介でもいいかもしれませんが、少なくともワタシには難しそうです…
「とは言え、ご自身の人脈などから『買いたい！』という方が見つかって
自己発見取引につながる可能性もありますから
個人的には、その点に関して制約のない【専任媒介契約】をオススメしています。」
▲こちらは【専任媒介契約】を交わす際の契約書。
冒頭に「この契約は専任媒介契約です」との記載があり
他の媒介契約の要件についても明記されています。
（※個人情報が記載されている部分は画像処理を施しています）
さて次回は、契約締結後に動き出す【売却活動】の一端を取材します。
■次回更新予定日／2011年2月24日 木曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【03-2011.02】
さて「この不動産を売ってね！」という【媒介契約】を済ませたら
仲介会社は売却成立に向けての活動を開始します。
実際にどんな活動がおこなわれるのか
その一端を見せていただきましょう。
「まず初めに
指定流通機構への物件登録（※愛知県の場合【中部レインズ】）を済ませます。」
インターネットを中心に売却活動開始！
▲こちらがレインズの画面。
宅地建物取引業法にもとづき運営されているもので、
会員である各不動産会社がオンラインで情報を検索できるように
なっているんだそうですよ。
「アンサークリエイションの場合
登録と同時に各不動産ポータルサイトにも連動するようにしているので
不動産を探している一般のお客様からの反響も出てきます。」
▲レインズへの登録を済ませると、
このような【登録証明書】が発行されます。
「その他、物件のことを詳しく見てもらえるように現地の写真撮影をおこなったり
概要をわかりやすくまとめた資料を作成したりします。
お住まいを探している方が『実際に見学してみたい！』と感じてくださるように
その物件の魅力を引き出す丁寧な資料づくりをこころがけています！」
▲こちらは、アンサークリエイションで４LDKのお部屋を売り出し中の
『バンベールグラン田辺通」というマンション。
地下鉄名城線「瑞穂運動場東駅」徒歩4分、2004年竣工の築浅物件です。
バンベールグラン田辺通について詳しく見る
ちなみに…
「手前みそですが(笑)、アンサークリエイションの場合
以前に弊社で担当した方が再度物件探しを依頼してくださったり
口コミで他のお客様を紹介してくださったりと
個人・法人問わず、いわゆる“コネクション”が充実しているかと思います。
そうした方にバシッと条件の当てはまる物件をご紹介して
早期の成約に結び付けることができた、という事例も多いんですよ。」
ほっほう。
さりげなくグッとくるアピールですね(笑)。
ぜひ、参考にしていただければと思います。
さて次回は、【販売活動の報告】について。
報告書とはどんなものなのか、また
アンサークリエイションではどんな点を重視しているのかを聞いてみましょう。
■次回更新予定日／2011年2月27日 日曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【04-2011.02】
媒介契約に関する記事の中でご紹介したように
●専任媒介契約の場合・・・２週間に１度以上
●専属専任媒介契約の場合・・・１週間に一度以上
という頻度で
不動産会社から売主に対し販売状況を報告することが
法律で義務付けられています。
今回は、その報告書の内容と意味合いについてチェックしていきましょう。
売却成立に向けて
仲介会社が「どう動いているか？」を知る報告書
Q：販売状況の報告って、どんなふうにおこなうものなんですか？
「まず、報告書のサンプルを見ていただきましょうか。」
▲問い合わせが何件あったか、現地へのご案内が何件あったかという数字ともに
概況についてのコメントも記載されています。
「ただ
この報告書１枚ではどうしてもお伝えしきれないこともあるので
基本的には内覧のときなどに時間を割いていただいて
お会いしてご報告するようにしています。」
それは嬉しいですね。
自分の物件について、具体的にどんな反響があったのかとか
内覧してくれた方がどんな感想を持たれていたのかなど
詳しいことが聞けると安心できそうです。
それに・・・
状況によっては価格変更の判断をくだす必要も出てくることを考えると
リアルな状況をしっかり把握しておくことはとても重要になりそう。
ちなみにもちろん
お忙しい方なら「報告書＆電話」での報告もOK。
いずれにしろ、適切なジャッジをしていくためにも
仲介会社との連携は大切にしたいものです。
■次回更新予定日／2011年3月6日 日曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【05-2011.02】
ご意見募集
「そのうち」へのご意見を募集しています。
サイトに関するご意見やご要望をお寄せ下さい。
アンケートにお答えいただいた方の中から抽選で、アロマセットをプレゼント！