中古マンションを購入したHさん。
マンション探しから成約までを密着レポートしていますが、
6回目の今回は、【住宅ローンの選び方】についてのお話です。
借りられる金額、ではなく、返せる金額を基準にローンシミュレーションを！
憧れのマイホームをゲットするためには、
多くの皆さんが【住宅ローン】を利用することになります。
（中には『即金・全額自己資金』というスゴい方もいらっしゃるようですが・笑）
そこで今回は、住宅購入のための第一歩とも言える
【住宅ローンの選び方】についてご紹介しましょう。
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住宅ローンと一言でいっても、
“どこで借りるのか？”という点で、その商品は実に様々です。
一般的なのは、
●住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
●民間銀行・信用金庫（都銀・地銀・信金）
ですが、最近は
●住宅ローン取次会社
●ローン会社
等で借り入れをするケースも増えてきているようですね。
近頃は、都銀系の審査が厳しくなってきているため、
以前に比べてハードルが高くなっていると言われがちなのですが、
お仕事の取引先など関係性の深い銀行であれば、
ローン事務がスムーズにおこなわれるなどのメリットもあります。
また、住宅ローン取次会社の場合は、
低金利を謳っている商品が多く、
比較的審査が寛大とも言われています。
他にも、住宅金融支援機構と民間の提携による住宅ローン商品【フラット35S】は
特にいま人気が高いと言われている商品で、
現在は、当初10年間の金利引き下げが発表されていることから、
この金利引き下げ優遇を機に、マンション購入を決意した方も多いようです。
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さて『どこで借りるか？どの商品にするか？』を決めたら、
次は、支払いシミュレーションです。
各商品によって“最長借入期間”が異なりますので、
現在の自分の年齢と、完済予定の年齢を考えながら
じっくりとシミュレーションすることが大切です。
ちなみに、フラット35Sを利用したHさんの場合は？
「月々の支払額が、もともと支払っていた賃貸料金と
同じぐらいの返済額になるように・・・と考えていたので、
借入期間は20年を想定していたのですが、担当のYさんから
『当初は月々の返済を抑えておいて、
余裕ができた時に繰り上げ返済するほうが安心でオススメです』
とアドバイスを受けて、最長の35年借入に変更しました。
今までの賃料と比べてみたら、
月々の支払額が約半額になったので、
なんだか気が楽になりましたね」（Hさん談）
なるほど。
賃貸マンションの賃料と比べてみると、
住宅ローンの月々支払額のほうが軽減できる、というのは、
マンション購入の最大のメリットのひとつと言えるかもしれませんね。
「ただし、自己所有のマンションの場合は、
月々の返済額に加えて、管理費や固定資産税などが発生することを忘れてはいけません。
そうしたランニングコストを考慮して、返済期間を算出したほうが安心ですね。
また、繰り上げ返済をする場合に、手数料が発生する場合もあります。
Hさんが選んだ商品は、手数料が発生しないタイプのローンでしたので、
今回最長35年をおすすめしたのですが、
商品によっては、返済期間を短めにした方が良い場合もありますので、
その都度、担当者と相談をしてみてください。
もちろん、住宅ローン商品に詳しい担当者を選ぶことも大切です」（都築さん談）
▲「もう1点、住宅ローンを借りる場合、頭金が多いに越したことはありませんが、
事務手数料や諸経費等で、物件価格の約5～10％は、
手元に現金を残しておいた方が安全です。
月々のローン支払いと諸経費等は、事前に見積で確認できますので、
現在の自己資金がいくらぐらいなのか？も明確に担当者に伝えて頂きたいですね」
とアンサークリエイションの都築さん。
そういえば、住宅ローンに限らず、
大きなお金を借りる際のセオリーとして言われるのは
【借りられる金額ではなく、返せる金額を基準に考えることが大事】ということ。
現在の家計と比較しながら、
“無理なく返すことができる支払い額”をきっちり算出して、
それを元に担当者に資金相談することが、
失敗しない住宅ローン選びの第一歩と言えるでしょう。
■次回更新予定日／2010年12月16日木曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【01-2010.12】
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中古マンションを購入したHさん。
マンション探しから成約までを密着レポートしていますが、
7回目の今回は、【住宅ローンの金銭消費賃借契約】についてのお話です。
ちなみに【金銭消費賃借契約】というのは、
融資審査を終えた後に住宅ローンの借り入れを金融機関で締結する契約のことで、
通称『金消契約』と呼ばれています。
銀行・融資会社の会議室で契約書にサイン！これで金消契約完了！
さて、予備審査から数週間後、
Hさんは融資を受けることになった住宅ローン会社の会議室で、
契約書にサインをおこなっていました。
▲こちらがHさんが融資を受けた住宅ローン会社。
人気の商品『フラット35』のポスターが目立っていますね。
小さなお子さん連れの契約者も多いようで、
子どもたちが遊べるキッズコーナーも設けられていました。
▲契約真っただ中のHさん。担当者の方の許可を得て撮影させていただきました。
▲数種類の申し込み書類に記入・押印が必要な上に、記入漏れがないかのチェックに時間を要するため、
本契約の所要時間は約1時間から2時間ほどかかるのだとか。
「自分の名前と住所を一度にこんなにたくさん書いたのは、人生で初めてです（笑）」とHさん。
▲この場には、担当者のアンサークリエイション都築さんも同席していました。
「金消契約の場にまで担当者が同行するかどうかは、仲介業者によっても違うのですが、
弊社では、お客様がはじめてのローン契約でご不安な点も多いことから、
極力、同行させていただくようにしております」と都築さん。
ちなみに、この本契約の時に必要なアイテムは、
●実印
●本人確認書類（運転免許証など）
●印鑑証明書
●戸籍謄本
●住民票※購入したマンションの新住所へ移動したもの
●購入したマンションの登記簿謄本
●購入したマンションの売買契約書
●融資金額を振り込む口座の貯金通帳
●月々のローンを返済するための口座の貯金通帳と印鑑
●火災保険の見積書（申込書）
うわ～。
たくさんの書類が必要なんですね！
「Hさんの場合は、バリアフリー設計に対応した優良住宅適合の認定を受け、
『フラット35S』という商品の融資を受けられましたので、
上記のアイテムの他に、第三者の『適合証明書』もご提出いただきました」（都築さん談）
※フラット35Sについては、住宅金融支援機構のホームページを参照ください。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
こうして無事に、金消契約が完了したHさん。
この一週間後に、いよいよ融資実行となり、
売主さん側との【残代金決済＝鍵の引き渡し】がおこなわれることになったのです！
この続きはまた次回に・・・
■次回更新予定日／2010年12月20日月曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【02-2010.12】
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中古マンションを購入したHさん。
マンション探しから成約までを密着レポートしていますが、
8回目の今回は、【残代金決済＝鍵の引き渡し】についてのお話です。
契約者であるHさんと、仲介業者であるアンサークリエイション。
売主であるAさんと、仲介業者2社が介在していましたので、
関係者が揃うと会議室内は満員状態に！
▲Hさんがローンの引き落とし口座に指定した銀行の会議室を借りて引き渡し契約をおこなうことに。
「会議室が借りられるとラッキーなのですが、満室で借りられないこともあるため、
引き渡しを銀行のロビーでおこなったり、簡易応接室でおこなうこともあります」
とアンサークリエイションの都築さん。
ちなみに、この日はもとの持ち主である『売主』さんとも対面！
終始和やかなムードでお話が進んでいきます。
今回の場合は、売主さんと買い手であるHさんが『対面』を果たしましたが、
場合によっては、両者が最後まで対面することなく
仲介業者同士のやりとりによって引き渡しが完了することもあるそうです。
▲最後のステップを完了するために、司法書士さんによって書類が整えられていきます。
写真は、購入したマンションの登記をHさんの名義に変更するための書類を記入しているところ。
実は、こうして書類を記載している間にも、
●Hさんが融資を受けるローン会社から着金
↓
●着金した融資額を売主さんの口座へ送金
↓
●売主さんが、もともと融資を受けていた銀行で
ローンの残債を全額返済して抵当権抹消
といった作業が、仲介業者の担当者さんたちによっておこなわれていました。
「今回は偶然にも、Hさんの利用する口座と、売主さんの口座が同じ銀行だったので
短時間で処理が完了しましたが、
銀行が違っていたり、地域が離れたりしていると
それだけで処理にものすごい時間がかかることもあります。
中には残代金決済のための銀行業務に丸一日かかることもあるんですよ」（都築さん談）
へぇぇぇぇぇぇ。
知らなかった！
いまどき、どんな大金であっても
コンピューターのエンターボタンひとつで
ピピっと送金が完了するのかと思ったら、
こうした大きなお金のやりとりには銀行側の承認作業などもあって
ずいぶん時間がかかるんですね。
ちなみに、Hさんの場合は約2時間ほどかかっていました。
月末など銀行が忙しいときは
余計に時間がかかることもあるそうです。
新しいマンションのカギを受け取って・・・『家を買う』って楽しい！！！
こうして、無事に【引き渡し】が完了したHさん。
▲念願の新居となるマンションのカギを受け取ってみて・・・
「目星をつけていたマンションを内覧して、
購入の申し込みをして、ローンの申し込みをして・・・
念願の中古マンションをゲットするために要した時間は結局約2カ月ほどでしたが、
ドキドキ・ハラハラしながらも、ずっとワクワクしていた自分がいました。
自分のマイホームを買う、ということが
こんなにも生活にハリを与えてくれるとは思いませんでしたね。
売主さんもとても素敵な方で、
“この方から譲り受けることができて良かったな”と光栄に思いました。
改めて、終始丁寧な対応をしてくださった
アンサークリエイションの都築さん、Yさんに感謝しています」（Hさん談）
いかがでしたか？
8回に渡って実例レポートをお届けして来ましたが、
実は、Hさんの【中古マンション購入】密着レポートは・・・
ここでは終わりません！！！
次回からは、Hさんの
【中古マンションリフォーム】密着レポートをお届けします！
どうぞお楽しみに！！！
■次回更新予定日／2010年12月24日金曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【03-2010.12】
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さて、念願の中古マンションを購入したHさん。
今度は『理想の住まいづくり』目指して
マンションリフォームへチャレンジすることになったのです！
今回からは『実例レポート／リフォーム編』として、
中古マンションがお洒落な住空間に生まれ変わっていく様子を
WEBレポートします！
信頼できる業者さんを選ぶこと、これが最初の大仕事！
▲ちなみに、こちらがHさんが購入した築12年の中古マンション。
まだ比較的キレイで、リフォームする必要は無いように思われましたが・・・
「各部屋がわりとコンパクトな2LDKの間取りでしたので、
リビングと洋室の壁を取って大空間のリビングを作りたかったんです。
それと、無難な“ナチュラルな木目の建具カラー”をどうしても変えたくて。
事務所の作業場を兼ねた住まいなので、
もっとオフィスっぽい雰囲気にしたかったんですよね」（Hさん談）
なるほど。
住まい方・暮らし方は十人十色。
建具カラーの好き嫌いはもちろん好みが分かれますし、
部屋数を重視するタイプや、広さを重視するタイプなど、
本当に要望は様々ですよね。
「新築分譲マンションというのは、
売主側のコンセプトが強く打ち出されているため、
なかなか自分の思い通りにカスタマイズしにくいイメージがあったんですが、
中古マンションの場合は自分好みにカスタマイズして
『わたしの作品を創り上げる』というプライドが湧いてくるんです（笑）。
こういう点も、中古マンションのおもしろさかなぁ、と実感しました」（Hさん談）
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とはいえ、ご自身で日曜大工をしながら
理想の空間を仕上げるのは至難の業・・・
そこで、信頼できる業者さんを選ぶことが重要な課題となってきます。
「何人かリフォームの仕事をしている知り合いがいたので
そちらに頼もうかなぁ・・・と思ったんですが、
アンサークリエイションの担当者のYさんから、
『空間コーディネート事業部のコーディネーターを紹介しましょうか？』
と勧められたので、契約の時の信頼感もあり、お願いすることにしました。
直接施工業者さんに依頼するよりも、
コーディネーターさんが間に入ってくださったほうが
細かな連絡業務も代行してくれますし、
インテリアのプロとしてのアドバイスも受けられると思ったので・・・」（Hさん談）
こうして、Hさんと
アンサークリエイション空間コーディネート事業部のコラボレーションによる、
中古マンションリフォームがスタートしたのです！
次回は、次のステップ、
プランの打ち合わせに関するお話です。
■次回更新予定日／2010年12月30日木曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【04-2010.12】
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Hさんの中古マンションリフォーム実例レポート。
2回目の今日は【打ち合わせの注意点】に関するお話です。
▲Hさんのリフォームのコーディネートを担当したのは、
アンサークリエイション空間コーディネート事業部の岩村さん！
インテリアのセンスだけでなく、レスポンスの速さとバイタリティに定評のあるキュートな女性！
信頼できる業者さんを選ぶこと、これが最初の大仕事！
ではまず、Hさんのリフォームプランを図面でチェックしてみましょう。
▲ちょっと見づらいのですが、こちらが中古マンションを購入した現況の間取図。
LDKが約10畳、お隣の洋室が約6畳、右手の洋室が約6.3畳。2LDKの間取りです。
確かに、前回Hさんが指摘していた通り“各部屋が全体的に小ぶり”な感じですね。
▲一方、こちらはHさん自作のリフォーム案。
洋室とリビングの壁を無くして、約16畳の大空間に。
右手の洋室は、あえて狭くして玄関サイドにシューズインクロークを設置するプラン！
シューズインクロークと洋室の間の壁は、
窓からの採光を生かすためにガラスブロックを使用しています。
「もともとデザインの勉強をしていたので、こういう作業は得意！
パソコンのソフトを使って、自分で間取りの変更案を作成しました。すごく楽しい時間でした」とHさん。
「インテリアコーディネートが趣味とおっしゃるHさんの場合は、
最初から明確な間取りプランをお持ちでしたので、
そのご要望に沿って“使いやすいか・使いにくいか”
“劣化しにくいか・しやすいか”等の実用面でのアドバイスを
細かくさせていただくのみでした。
ただし、こういう明確なケースは、とても珍しく、
多くのお客さまは“どこをどう変えれば良いのかわからない”と
漠然としていらっしゃることが多いんです。
そういう場合は、まず初回の打ち合わせで
●日々のライフスタイルや新しい生活の中で何を重視するか？
●今の手持ちの家具の中で何をお部屋の主役に考えるか？
●ご自身の趣味や憧れる生活スタイルはどんなものか？
など、ヒヤリングをおこなうところから始めます。
わたしたちコーディネーターは、
お客様の身につけていらっしゃる時計やバッグ、
服装などからも“こういう志向の方なんだな”と判断できますので、
打ち合わせの時には是非、普段通りのお洒落をしてお越しいただきたいですね（笑）」
※アンサークリエイション岩村さん談。
なるほど！
インテリアのセンスに自信がある方はさておき、
“ちょっと自信がない”という方は、
コーディネーターさんの『カウンセリング』によって、
自分にぴったりな住空間づくりに導いてもらえるんですね！
さて、次回は【打ち合わせその②～予算編～】をお送りします。
どうぞお楽しみに！
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今回で2010年のエントリーは最終回！
今年1年お付き合いいただき、ありがとうございました。
2011年も、アンサークリエイションの仲介物件や、
空間コーディネート事業のご紹介をおこなっていきますので
引き続き、お付き合いください♪
来る2011年が、皆さまにとって良い一年となりますように・・・
■次回更新予定日／2011年1月10日月曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【05-2010.12】
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