住宅ライター歴10年の私・福岡由美・・・
最近、担当させていただく住宅セミナーでよく相談を受けるのが
「中古マンションって、どうやって買えばいいんでしょうか？」という質問です。
確かに、新築分譲マンションのように
大々的にモデルルームが公開されているワケでもなく、
住宅情報雑誌や新聞広告を見ても、中古物件に関する情報量はかなり少なめです。
・・・中古マンションを買うには、どうしたらいいんだろう？
そんな皆さんの疑問・質問にお答えしましょう！
今回から数回に渡って、
アンサークリエイションの仲介で、実際に中古マンションを購入したHさんに密着し、
【中古マンションの購入法】の実例を元に、じっくり解説をしていきます！
▲左は、購入者のHさん（プライバシー保護のため、写真処理しています）。
右は、Hさんの仲介を担当したアンサークリエイションの爽やか営業マン・都築さん。
中古マンションを買う！ステップその①・・・物件に目星をつける！
「今回、中古マンションを購入する決断をしたのは、
どうしても住みたいお気に入りのマンションがあったから。
“あのマンションじゃなくちゃ、絶対イヤ！”と、
何年か前から目星をつけていたんです」とHさん。
冒頭でもご紹介しましたが、
中古マンションの『売り物件』を探すのは、
新築分譲マンションに比べると、情報量が極端に少なくとても大変！
そのため、Hさんのように、
“ある程度、エリアと物件に目星をつけておく”ことは、
とても大切だと言われています。
▲新聞の折り込みチラシや、ポストへの投函チラシの中に、
中古マンションを紹介するこんなチラシを見かけたことはありませんか？
実は、こうしたペラ一枚のチラシも、とても大切な情報源！
どんな物件が、どこのエリアで、いくらぐらいで売りに出ているのか、
そして、どんな業者が仲介をおこなっているのか、チラシから情報を集めましょう！
「中古マンションの分譲情報は、
一般のお客様への情報開示をおこなった後に、
並行して、業者間でやりとりをするケースも多いため、
実は、“人気の高い物件”というのは、大々的に分譲情報が出る前に、
内々で商談が進んでしまうことが多いのです。
お気に入りの中古マンションをゲットするためには、
まずは情報収集が大事！
その次のステップとして、仲介業者を選定することもとても大切です」と都築さん。
さて、次回はステップその②
『仲介業者を選ぶ』について解説します！
■次回更新予定日／2010年11月20日土曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【01-2010.11】
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さて、中古マンションを購入したHさんに密着し
『憧れのマンションゲット』までのステップをご紹介するレポート。
2回目の今日は【仲介業者の選び方】について解説します。
中古マンションを買う！ステップその②・・・信頼できる仲介業者を選ぶためには？
「わたしの場合は、もともと賃貸物件の紹介でお世話になった
アンサークリエイションの担当者・Yさんが、とても親切で感じが良かったので、
“マンションのことならこの人に頼もう！”と決めていました」とHさん。
何でも、ずっと以前から目星をつけていた
『お気に入りのマンション』の分譲情報をキャッチするたびに、
担当者のYさんからこまめに連絡をもらっていたのだとか。
「やっぱり、こちらが真剣に“欲しい！”という態度を表現すると、
担当者さんも真剣に対応してくださると思うんですよね（笑）
Yさんからは“あのマンションの○階の○号室が○○万円ぐらいで売りに出そうですよ”
という連絡をメールなどでその都度頂いていましたが、
そのやりとりは3年近くにも及んだでしょうか。
なかなか、希望する広さと価格が合致するものが出てこなくて、
その間はずっと、賃貸マンションに暮らしながら待機していました。
でも、遂に先日、希望通りの物件が分譲されると聞いて、
すぐにYさんに『買います！買わせてください！』と電話を入れたんです（笑）」（Hさん談）
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こうして、Hさんのお話をうかがっていると、
中古マンションを探す場合は、
担当者との『人間関係づくり』がとても大切なよう。
もちろん、Hさんのように“石の上にも三年”状態で待つことができる人は
ゆっくりと情報収集をおこなえますが、
「そんな時間はない！」という場合はどうしたら良いのでしょうか？
▲解説してくださるのは、Yさんと共にアンサークリエイションで仲介を担当する都築さんです。
「確かに、中古マンションを選ぶ場合、
仲介に入る担当者の経験値や力量次第で、
価格交渉の結果が変わってくることもありますから、
担当者の素質を見極めることはとても大切ですね。
お友達からの紹介など、信頼できる人づてに依頼をすることが一番安心ですが、
そういう時間もない場合は、
まずは“信頼のおけそうな業者”に問い合わせをしてみるのも良いでしょう。
もちろん、スーパーで野菜を買うのとはワケが違って、
高額なお取り引きをおこなうことになりますので、
お客さまと担当者との人間同士の相性も大事です。
いくつか相談をしてみて、
●レスポンスが早い
●アドバイスがころころ変わらず安定している
などの安心感を受けたなら、
担当者を信頼して“一任する！”ことをオススメします」（都築さん談）
なるほど。
では、どうしても迷った時は、
アンサークリエイションの都築さんを訪ねることにしましょうか（笑）！
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これは、私の友人から聞いた余談ですが、
「せっかくお気に入りの中古マンションを見つけたのに、
仲介業者の担当者と、何かとタイミングが合わず、
結局、不信感を募らせて購入を断念した」というケースもあります。
単純すぎて意外かもしれませんが、
“信頼できる仲介業者”＝“自分と相性の良い仲介業者”
とも言えるのです。
ぜひ、みなさんの長年の経験を元に、
“信頼できるひと”を選んでみてくださいね。
もちろん、時間がある方は、
じっくりと人間関係づくりをすることもベターな方法です。
さて、次回は（都築さんのお話にもありましたが）
ステップその③【価格交渉】についてのお話です！
お楽しみに。
■次回更新予定日／2010年11月22日月曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【02-2010.11】
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さて、中古マンションを購入したHさんに密着し
『憧れのマンションゲット』までのステップをご紹介するレポート。
3回目の今日は【中古マンションの価格交渉】についてのお話です。
中古マンションを買う！ステップその③・・・希望の価格に近付けて買いたい！
「私の場合は、もともと購入金額は2500万円まで、と線引きしていたんですが、
売主さん側が最初に提示された金額は2700万円でしたので、200万円の差がありました。
この200万円は、わたしにとってあまりにも大きな金額・・・
なんとか交渉を・・・とアンサークリエイションの担当・Yさんにお願いしたんです」とHさん。
確かに、200万円は大きな金額ですよね。
読者のみなさんもご存知かと思いますが、
中古マンションというのは、
分譲価格が公示されている新築分譲マンションと違って
売主さんへの“値下げ交渉”が可能なケースが時々あります。
もちろん、売主さん側にも様々な事情があり、
特に、住宅ローンの残債が残っている場合には、
それを精算するために“どうしても譲れない金額”というのがあります。
こうした【売主の希望】と【買い手の希望】を調整するのが、
仲介業者のみなさんの“腕の見せ所”となるワケです！
▲「確かに、お客様の希望価格までいかに近づけるかは、
仲介の担当者の力量次第と言えますね」と、アンサークリエイションの都築さん。
「今回のHさんの場合は、売主さん側の仲介担当者（元付）と、
Hさん側である我々仲介担当（客付）に加えて、さらにもう一社が介在していましたので、
それぞれの仲介担当者が“弁護士”のような役目を果たしながら
金額の交渉をおこなっていったんです。
このように、仲介業者が数社入ったケースのことを、
不動産業界用語で【あんこ】といいます」（都築さん談）
・・・あ、あんこ？
・・・住宅ライター歴10年の私ですが、初めて聞きました！
・・・やっぱり、新築マンションと中古マンションというのは、
同じようでいて、勝手がまったく違うんですね！！
さて、次回はステップ③の番外編として、
【あんこ】仲介と仲介手数料についてご紹介します。
お楽しみに。
■次回更新予定日／2010年11月27日土曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【03-2010.11】
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さて、先回もご紹介しましたが、
中古マンションを購入したHさんの場合は、
不動産用語で「あんこ」と呼ばれる取引形態でした。
その「あんこ」とは一体なんなのでしょうか？
そして、契約者にとってのメリット・デメリットはあるのでしょうか？
中古マンションを買う！ステップその③番外編、取引業者についてのお話
「新築分譲マンションの場合は、
販売担当者を通じて、直接売主との契約をおこないますが、
中古マンションの場合は、
売主さんと、売主さん側の業者である【元付業者】、
買主さんと、買主さん側の業者である【客付業者】、
そして、その元付と客付を結ぶ中に何社もの業者が介在することがあるんです。
これが、まさに『あんこ』と言われる取引形態です」（アンサークリエイション都築さん談）
なるほど。
我々名古屋人は、なんとなく“小倉トースト”をイメージしますが（笑）
まさに、間にあんこが挟まっている状態を表して『あんこ』と呼ばれるんですね！
都築さんによると、あんこ業者は1社だけでなく、
大きな取引になればなるほど、2社、3社・・・と増えていくこともあるんだとか！
しかし、業者が増えれば増えるほど、
“手数料”がかさみそうな気がするんですが、
売主や買主にとってのデメリットはないんでしょうか？
「確かに、間に業者が多いほど、
双方の価格交渉の進捗が遅れるケースは考えられますが、
手数料に関するデメリットはありません。
というのも、不動産仲介の手数料と言うのは、
宅建業法によって定められているため、法律に基づいて算出されます。
ちなみに、定められた仲介手数料は
●1～200万円・・・・・・売買金額の5％。
●200～400万円・・・・・・売買金額の4％。
●400万円を超える場合・・・・・・売買金額の3％。
※取引額が400万円超の場合は売買金額の3％＋6万円と簡易計算されます。
となるため、いくら業者の多い“あんこ”状態だったとしても、
これらの金額を上回って手数料が発生することはありません」（アンサークリエイション都築さん談）
▲「ちなみに、あんこ状態の場合の手数料は、
法定の手数料の中から、それぞれの業者間で協議して持ち分を決めます。
住宅やマンションなど、一般個人の方の契約の場合は比較的スムーズに持ち分が決まりますが、
大規模なビルや大型マンションの一棟購入といった不動産ビジネスの場合には、
業者が複雑に入り組んでいることもあり、協議が難航することもあるんですよ」と、
アンサークリエイションの都築さん。
なるほど。
こうした業者間の協議をスムーズに進めてもらうという点では、
調整役として優れた仲介業者を選ぶことが、大切だと言えそうですね！
さて、次回は皆さんが気になる【住宅ローン】に関するお話です。
■次回更新予定日／2010年11月30日火曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【04-2010.11】
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中古マンションを購入したHさん。
マンション探しから成約までを密着レポートしていますが、
5回目の今回は、ドキドキの住宅ローンについてのお話です。
中古マンションを買う！ステップその④どこで住宅ローンを借りるのか？を考える
「実は、わたしの場合、
一番不安だったのが『住宅ローン』の部分なんです。
というのも、仕事を独立して3年目で、会社の業績が安定していなかったこともあり、、
住宅ローンに詳しい知人からは『審査が難しいかもよ？！』って
警告されていたんですよね（笑）」とHさん。
これは新築分譲マンションでも同じことですが、
銀行で住宅ローンを“借りにくい”といわれる条件はいくつかあります。
例えば、
・転職したてで現職の勤務年数が足りない場合。
・フリーランスや契約社員の場合。
・自営業で赤字決算が続いている場合。
・カードローンなどの借入金額が他にもある場合。
などなど・・・
「せっかく良い物件が見つかったけど、
今の私の状態では無理なのかな・・・とちょっと弱気になっていたところ、
アンサークリエイションのYさんから、
『確かに、Hさんの状況では“審査が厳しいと言われる都銀系”では難しいかもしれませんが、
私どもでお取り引きのある住宅ローン融資会社さんにかけあってみますので、ご安心ください』
と励ましてもらったんです」（Hさん談）
なるほど。
“自分が本当に住宅ローンを借りられるのか？”
については、きっと皆さん誰もが一度は不安に思うところですよね。
でも、ずっと不安に思って二の足を踏んでいては、
念願のマンション購入への道のりは遠のくばかりです。
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この住宅ローン検討に関しては、
アンサークリエイションの都築さんもこんな風に語っています。
「住宅ローンの審査というのは、
基本的には【銀行や保証会社の判断】となりますが、
通常では困難と想定される場合でも、その突破口が開けるケースもあるのです。
仲介担当者にもいろいろタイプがあって、
お客様の厳しい融資条件を伺って、
ハナから“無理ですね”とお伝えしてしまう者もいますが、
逆に、『この会社の住宅ローンなら審査が通りやすいのではないか？』と
様々な提案をおこなえる者もおります。
今回のHさんの場合は、弊社の担当・Yが長年の経験上から
『おそらく問題ないだろう』と判断し、
住宅ローン融資会社のローン商品の審査を受けることをご提案致しました。
結果、予備審査で『本申し込みをしてください』との打診が来たので、
Hさんには、正式にローンの申し込みをおこなっていただいたのです」（都築さん談）
▲「予備審査に要する時間は約1週間ほど。
本申し込み後の審査の場合は、早くて1週間～半月ほどかかるケースもあります」（都築さん談）
ローンの審査期間中というのは、
まるで試験の合格通知を待ち続けるようなドキドキ感！
うれしいような、恥ずかしいような、複雑な心境が続きますが、
住宅・マンション購入に際して誰もが通り抜ける『関門』なんですね（笑）
ちなみに、Hさんの場合は住宅ローンの本申し込みから2週間後に、
正式な融資通知が来たそうです。
さて、この気になる住宅ローンの選び方に関しては、
次回も引き続きご紹介します。
■次回更新予定日／2010年12月6日月曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【05-2010.11】
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