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5-2009.5


前回、不動産投資用の収益物件ベルメゾン大曽根の
高い利回りについてご紹介しました。


主婦の方やお子さんのいるママさんでもわかりやすく、
と心がけたつもりですが、
「数字」が出てくるとやっぱりお手上げ・・・なんてう人も少なくないはず！


そこで今日は、不動産投資でいっちばん大きな意味を持つこの「数字」＝「利回り」
について、もう一度念入りにその実態をお勉強してみましょう！
苦手意識も払拭しちゃいますよぉ～！！




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不動産投資にあたり、
“その投資金額に対して、いったいどれだけの利益が得られるか”
というのが、利回りでしたよね。


ベルメゾン大曽根は、全13戸中10戸が入居している現状で年間賃料収入は約950万円。
購入金額は1億2千万ですので、→→1億2千万÷950万＝利回り約8％！


満室時には年間収入約1,200万円ですので、
→→1億2千万÷1,200万＝利回りは10％を超える！というわけです。





　 　
▲現在は13戸のうち3戸が空室で入居率約77％。空室の一つ602号室からの眺めです。
北側にはそれほど高い建物がないため、視界が開けています。
こうした数字には表れない立地メリットも、現地で実際に確認してみてくださいね！






さらに、物件を購入する際の借入金と自己資金についても、
より正確な利回りを計算する上で、重要なファクターになりますよ。


借入をして投資する場合、その借金を返済する必要があるため、
家賃収入を得ても、手元に残る利益はその分減りますよね。


表面利回り10％の1億2千万のベルメゾン大曽根の購入にあたり、
その多くを借入でまかなった為、最終的には年間200万円程度しか残らなかったとしましょう。


「→→200万÷1億2千万だから、利回り1.6％程度」と考えるのは早合点！


実際には、借入金の返済は家賃収入の中から行えるでしょう！
ですから、より正確な利回りは、
物件の購入に投資した自己資金との関係で計算するべきなんです。


借入金はあったものの、自己資金1,000万円を投じてベルメゾン大曽根を購入した場合
1,000万円に対し毎年200万円の手元利益を得ているわけですから、
→→1,000万÷200万＝なんと利回りは20％にも！


ただし、前回ご説明したとおりこうした「表面利回り」には、
実際にかかる諸経費が考慮されていないので、要注意ですよ！


ここまでご理解いただければ、あとは青木さんの出番！
借入金に関する相談や諸経費の計算、購入金額の値段交渉だってお任せ下さい！


不動産投資に成功するには、これまでお話しした基本的な知識に加え、
青木さんのような「不動産のプロ」がもつ法律知識や不動産市況知識は、
言うまでもなく不可欠ですから！




★次回更新予定日／5月15 日予定

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