名古屋　中古マンション　中古戸建て　土地　情報

01-2008.02

当サイトでも一度ご紹介した、名古屋市千種区の中古マンション
鹿子殿メゾン・ド・コトー。成約したようです。


ということで今回は、ウキウキの山田さんからの
メッセージでお届けします。

（山田さん談）
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山田です。

先日、売却のご依頼をいただいておりました「鹿子殿メゾン・ド・コトー」が
成約しました。
お問合せいただいた皆様、ありがとうございました。


ということで、ご契約書に調印いただくために売主様とお会いしました。
今回は売主様と買主様のご都合が合わなかったため、
先に売主様に調印いただき、翌日買主様にご調印いただくという形で契約をしました。
（業界用語で『持ち回り』といいます。）



▲頼まれると何でもやってしまう人のいい山田さん。今日は誇らしげなコスチュームで登場です。

最近のお互いの仕事の状況等いろいろなお話をしながら、
無事ご調印いただいたところ、売主様から新しい情報をいただきました。


今回は売主様のお知り合いが所有している土地の有効利用のご相談です。
例えば賃貸マンションを建てた場合、
「どんな間取りで、何世帯入居できて、賃料をいくらで設定すれば、儲かるのかな？」
という感じです。

この案件はこれからいろいろとご提案していく予定ですが、
今回の様に大切な資産をお取引させていただいた方から、
新たにご紹介いただけると
本当にありがたいですし、うれしいですし、今後のエネルギーになります。


仕事は大変な事もありますが、
毎日楽しくしていられるのもいろんな方に助けてもらっているからだな～
と改めて感謝するとともに、仲介業務の面白さを再認識しました。

なんかいつになくマジメな感じ？

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仕事で仕事に、人から人へ繋がる。
他の仕事もモチロンそうですが、
不動産仲介ってその色がもっと強いのかもしれませんね。

※　次回更新予定日　08/02/07
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

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02-2008.02

PH WASH（ペーハー　ウォッシュ）・エコな洗剤

先日取材にうかがうと、山田さんが何かの資料を見せてくれました。
ん？なんですか、ソレは。



▲何かの資料を見せる山田さん。



（山田さん談）
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昨日、弊社と媒介契約を結んで頂いているお客様のところへ行ってきました。


先日もご紹介した、名東区一社の５ＬＤＫ一戸建ての売主様。
お仕事でエコな洗剤を販売されているんです。


界面活性剤を使用しない、サプリメントの材料としても使用されている物質を
原料にしてつくった洗剤だそうで。


このサイトを見て頂いている方に
この情報がお役に立つんじゃないかと思い、お話を聞いてきました！



▲そんな山田さんがとった取材メモの全容。・・・ざっくりですね。（笑）ほほぅ、国連ビルに展示されているのか～。
革製品用やじゅうたん用など、用途別に種類あり。タバコのヤニ汚れに効果的、除菌・抗菌や掃除後の汚れの再付着軽減にもなるようです。




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なんでも、
“洗剤による毛足の痛み”　のせいで洗剤を使っていなかった某有名な絨毯を扱う企業が
「PH WASHなら絨毯の毛足も痛まない！」　と採用を決めたのだとか。



・・・詳しくは山田さんの取材より、このサイトを見た方が良いと思います。（笑）
なんかすっごい汚れ落ちてますよ。


PH WASH公式サイト

媒体契約、売り主さんへの進捗報告

さて、山田さんが売主さんのところへ何をしに行ったかというと
一社の戸建の販売進捗の報告。

手持ちの不動産を売る依頼を仲介会社にするのが媒介契約ですが、
売り手側の不動産会社を限定した専任媒介の場合
不動産会社から売主に、２週間に１度進捗状況の報告をする義務があります。
※　用語の意味がよく分からない、って方は過去の記事（１月）へ



「本来は書類の提出でＯＫなのですが、僕は
お忙しい売主さんのご迷惑にならない範囲で極力うかがうようにしています。

ご希望の条件を引き出せる買主さんに出会えるまで時間がかかることもありますし、
直接顔を見せてお話しした方が、売主さんの不安を解消しやすいでしょうから。」


と、山田さん。


▲もちろん、書面も持っていくようです。“業務処理状況報告書”　の一部。ネット経由の個人さんや他の仲介業者からの問い合わせの数、現地案内の様子などが報告されます。


なるほど。 Face to Face　が信条なんですね。

物件の販売中に、資金面の状況が変わることもないとは言えません。

それに応じて、
販売価格の変更やどんな人に買ってほしいか改めて相談したい時も、
例えば暇潰しの雑談で仕事の愚痴を誰かに言いたいだけの時も（笑）、
担当者が顔を見せるっていうのはなかなか良さそうです。

<< 名東区一社一戸建ての詳細はコチラ >>

※　次回更新予定日　08/02/11
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

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03-2008.02

住宅を買う際に利用する、住宅ローン

家を買う前の資金計画、大切ですね。
「２０００万円だろうと３０００万円だろうと、ニコニコ現金払い！」
ができるうらやましい方はモチロン現金でもＯＫ。


大抵の場合は、住宅ローンを利用することになります。
住宅ローンは大きく分けて、


・　住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）
・　民間の銀行ローン


があり、カーローンなどのその他のローンより
金利が安く設定されています。

住宅ローンを借りる前に・・・事前審査が必要です

ローンを借りる、とはいえ「いくら借りられるのか」は人それぞれ。
購入しようとする物件の価格や諸費用によっても違います。


購入価格以外の諸費用はいくらかかるか、
毎月の返済はいくらが適当か、
現在借入中の他のローンとの兼ね合いはどうするか、　など


購入資金計画を不動産屋の担当者と相談して、借入したい額を決めたら
本当にその額の借り入れが可能か金融機関に相談します。
これを、事前審査と言います。

▲これが、その際に記入する住宅ローン事前審査の申込用紙。審査する銀行によって用紙は違います。ナニナニ、記入事項は名前と生年月日、勤務先、勤務年数、連絡先、購入の資金計画などかぁ・・・。
その他、源泉徴収票・健康保険証・身分証明書（運転免許証）の写し、認印が必要です。



（山田さん談）
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山田です。


事前審査は、必要書類を集めて頂き
各金融機関の事前相談書にご本人がご記入いただくだけでＯＫです。


ご勤務の状況によって必要書類が増える場合もありますが
銀行担当者とのやりとり、お客様個人のケースでの必要書類の確認なども
引き受けさせて頂けます。


購入後にムリのない生活を送るためにも大切な資金計画。


事前に審査をして、では実際にいくら借りるのか、何年返済にしようか、
各金融機関で違う金利や貸し付け条件も併せて、ご相談させてください。



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銀行に直接行って、事前審査をお願いするも良し。


いろんな金融機関で比較検討するためや、
借入可能額がちょっと届かなくて資金計画が成り立たない場合の
売主さんへの交渉や他の物件の紹介などスムーズにやってくれる
不動産屋にローンの事前審査まで一括でお願いしちゃうも良し。



ちなみに、審査の回答は通常１～４日で出るんだとか。


事前審査をしても、買わないといけないわけではないそうですので
買えるかどうかもわからず購入を悩むよりも、まず
いくら借りられるのかシロクロつけておくとスマートかも知れません。






※　次回更新予定日　08/02/14
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

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04-2008.02

不動産の契約の際に、必ず必要なこと。重要事項説明とは？

▲そろそろお馴染みになったでしょうか。我らが山田さん。今日はなんだか神妙な感じです。


山田さん、なんだか神妙な雰囲気・・・と思ったら
今週専任で媒介契約を受けているマンションの契約をするとのこと。


いい買主さんと出会えたみたいで、良かったですねぇ。


契約の際は、中古物件でなくてもその不動産に関わる重要なことを
不動産会社が買主さんに説明する義務があり、
それを重要事項説明、と言います。


そんな訳で、ヌケがあってはいけないと神妙なオーラを漂わせて
重要事項説明に必要な書類を用意していたようです。

マンションは管理が大事！契約の際の確認事項

マンションには通常、居住者で組織する管理組合があって
管理組合と契約を結んだ管理会社が管理をしています。


さらに、マンションの何年に一度かの大規模な修繕に備えて
所有者全員で費用を積み立てています。


管理人さん、キレイに掃除してくれてる？
なんてことは見学の際にチェックすれば良いことですが


それ以外にも、中古でも特にマンションの購入に際しては
確認しておきたいことはイロイロ。


契約の際には、こんなこと　↓　を仲介会社の依頼により管理会社が書面で報告書を提出。
それが契約時に重要事項説明書と一緒に受け取れます。




・　管理費などの月額
・　修繕積立金の総額
・　前所有者の管理費などの滞納の有無　（有る場合はその額）
・　大規模修繕工事の実施の状況　（予定時期）
・　管理費等の改定予定
・　駐車場契約の承継の可否
・　駐車場の空き状況
・　ペット飼育の可否　（飼育できるペットの規定など）
・　住戸内の内装工事の制限
・　町内会費の有無
・　ＣＡＴＶ　・　光ケーブルについて
・　管理形態　（巡回など）
・　アスベスト使用の有無の調査
・　耐震診断の調査




などなど・・・
うわぁ、いっぱいありますね～。
住み始めてから、関係してきそうなことばかり。


さらに詳しく知りたい場合、事前に質問しておけば
契約の際の書類としてその回答を追加添付してもらえるそうですよ。






※　次回更新予定日　08/02/16

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05-2008.02

中古物件契約の際の確認事項シリーズ。


「法務局で、登記簿謄本を取ってきたよ。」
という山田さんに、ご足労様ですと心の中で唱えつつ
「ところで、登記簿って何ですか？」　と訊いてみました。


知っているようで、よく知らない・・・という方のために
山田さんにより易しくソシャク・説明された　“登記”　について復習します。（笑）



▲登記って何？という社会人としてあまりに基本的な質問に動揺を隠せないながらも懸命に説明する山田さん。ついでに画像も荒れてます。

登記とは？登記簿謄本には何が書かれている？

山田さんの説明によると、


【登記とは】
土地や建物について所在・面積などと権利関係を国の機関（法務局）が
管理する帳簿に記載し、一般に公開すること。
登記簿とは、その記載された帳簿のこと。



▲山田さんが取ってきた登記簿謄本。こーゆう不動産があって、これこの人の～と、書き連ねてあるわけです。
誰でも、法務局で一部1000円で取れるそうです。ちょっと高い気が・・・。
特定物件の情報のため、モザイクでお届けします。


住所、最初の所有者（マンションの場合は、売主のデベロッパー）の他に
その物件の過去の所有者が記載されています。


売主の次に所有権を持ったのは誰か、それはいつか、原因（売買など）は何か？
抵当権が設定されたのはいつで、それが抹消したのはいつか？


ここで重要な確認事項は主に２つ、

抵当権は末梢されているか？
現在の所有者は売主であるか？

【抵当権は末梢されているか？】
住宅として不動産を買う時、住宅ローンを組むと多くの場合
購入した不動産が抵当に入り、ローンを全額返済すると抵当権は抹消されます。


登記簿謄本を見れば、
自分が不動産を購入した後に　「前の所有者の抵当権が残ってる！」


・・・なんてことがないように、
現在その物件に抵当権が設定されているか確認できるというわけです。


【現在の所有者は売主であるか？】
前の所有者が権利や財産関係で、例えば何かモメて
法的に所有者でない人と売買契約を結んでしまう・・・。


後になって、「そんな売買、した覚えないですよ！」とモメることがないように
きちんと確認しておきます。


こうして権利関係をきちんと確認して、売買契約が成立すると
自分が新しい所有者であることを登記簿謄本に記載。


これで、晴れて正式にその不動産の権利を主張できるようになります。


最後に、ここ数回コメントしていない山田さんから一言。


（山田さん談）
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山田です。


この登記簿謄本、　「最新で謄本を取ってから契約までの間、
知らないうちに登記の内容が変わってた！」


なんてことが後から起きないように、僕はできるだけ
契約の当日か、できなければ直近に法務局に行くようにしています。


後で権利関係でモメて、せっかくの新しい住まいの購入が
嫌な思い出になるとあまりに残念ですから。


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ちなみに、山田さん時間で直近とは“前日”だそうです。ほんと直近・・・。
本日は授業、ありがとうございました。






※　次回更新予定日　08/02/18

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06-2008.02

中古物件契約の際の確認事項シリーズ。


中古物件の契約に備えて山田さんが用意した資料の中に、
その土地の用途地域を示す一枚がありました。

用途地域とは？
都市計画のために、市街地の大枠としての土地利用を定めるものです

▲山田さんが市役所で取ってきた用途地域を示すマップ。用途別に、地図が色分けされています。なるほど、緑色の矢印（ぼかしてあります）が指し示すこの土地はピンクの近隣商業地域。南側には、黄色の第一種住居地域がありますね。
用途地域には12種類あり、それぞれの目的に応じて建てられる建物の種類が決められます。


大きく分けて住居・商業・工業の地域分け。
昔懐かし、シムシティみたいなもんですね。（←市長になるゲーム。ご存知ですよねっ！？）


軽いノリで言うと、
「この地域には工場建てていいよ、ここは背の低い住宅だけね。」
と、何を建てていいか用途を決めてまちづくりをしていこうというもの。
確かに、これも購入の際には知りたいことです。


用途地域は絶対に変更されることはない！　とは言えませんが
知っておくことで将来の住環境をある程度予測することができます。


例えば、
第一種低層住居専用地域　→　低層住宅しか建たない。
工場が家の近くにあると嫌だ！という人はこの地域など。



これは私見、と前置きして
建物の該当する土地自体の用途も大切ですが、
マンションの場合　“南側隣地”　の用途を確認するとたまに面白い物件があります。


高層のマンション自体は
背の高い建物の建設を規制する地域に建てることはできませんが、
“建物のすぐ南側が第一種低層住居専用地域”　の物件に出会ったらラッキー！


川や線路など、物理的に隣地に高い建物が建たなさそうな土地でなくても
将来の日当たりや見晴らしが確保されやすいんです。



用途地域は、名古屋市のホームページ内でも確認できます。
お住まいの地域の用途が気になる方、住まい探しの参考に、ご覧くださいね。


<< 名古屋市都市計画情報提供サービスはコチラ >>

<<用途地域の種類と何が建てられるか、指定の基準はコチラ >>

※　よかったら、２つのページを突き合わせて見てください。


山田さん、ホームページでも確認できるのに何で市役所まで行ったんだろう・・・。


きいてみたら、
「何か確認事項が出てきたら、即各部署で調査するため。
担当部署にヒアリングしないとわからないことも多いんですよ。」
だそうです。



▲法務局・市役所と奔走して、ゆっくりと休憩する山田さん。契約に備えて充電中です。






※　次回更新予定日　08/02/20

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07-2008.02

中古物件契約の際の確認事項シリーズ。
最終回はコチラでございます。

忘れちゃいけない固定資産税、土地や家屋の評価額証明書

賃貸ならいいけれど、不動産を手にするとかかるもの。
そう、固定資産税。


中古物件契約の際の資料として、最後にご紹介するのが
この固定資産税や都市計画税を算出するための
“固定資産税評価額証明書”　です。



▲いよいよ契約です。


マンションや戸建ての場合、土地と家屋について２枚あり
登記簿謄本に記載されている現在の所有者や不動産の所在地、
面積などとともに固定資産税と都市計画税の標準額が記載されたものです。


評価は路線価などを基準に国が定めるもの。
この証明書は、仲介会社が委任状をうけて区役所まで取りにいってくれます。

最後に、中古の不動産の契約では・・・

はい、山田さんどうぞ。



（山田さん談）
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山田です。


管理について・登記簿謄本・用途地域について・固定資産税評価証明書など
何枚かの添付資料をご紹介してもらいましたが、
中古物件の契約に関わって僕が準備する資料はこれだけとは限りません。


添付資料含め、重要事項説明書や契約書など
それまでのお客様との個別のやりとりや取引の条件に応じて
毎回、必要だと思われる内容を追加記載、資料をご用意します。


新築の販売と違って、中古は売買するモノも売主様も買主様もひとり、ひとつ。


ご契約も既定のフォーマットではできません。



▲準備万端で充電完了！姿勢を正して契約に挑む山田さんです。


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仲介担当者は毎回、違う重要事項説明書をつくる・・・。


山田さんの座右の銘が、　“親切・丁寧・一生懸命”　だという理由が
分かってきた気がします。


今回のご契約、つつがなく進み
売主さん・買主さんにとっての新しい・より良い生活のスタートになりますように。




※　次回更新予定日　08/02/22

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08-2008.02

新築なんて手が出ない！中古の物件が欲しいんだけど・・・。
自分の住んでいるエリアには新築マンションがやたらと建設されている。


そんな状況の方、いませんか？


実は、そんな時こそ中古物件の狙い時だったりするんです。
一体どういうことでしょうか？

新築マンションのあるところに中古物件あり！

よく考えればわかることなのですが、
マンションに限らず、戸建の宅地などその地域でたくさんの住宅が供給された場合
新しい住まいを手に入れた人が、それまでに住んでいた住まいを売ることがあります。


俗に言う、　“買い替え”　ってヤツです。


一般に新築の住宅の購入者が前にどこに住んでいたかを見ると、
一番多いのは　「賃貸住宅からの住み替え」。


家賃がもったいない！って訳で、購入する方が多いんですね。


その他、
・　実家からの世帯分け
・　社宅からの脱出


などがありますが、それらと並んで要望があるのが　“前の住まいを売って買う”
買い替えなんです。


新しい住まいを購入して、新築を買う場合
「今の住まいがあまりに古い」　ための購入もありますが、多くの場合は


「子どもが大きくなって、今の住まいが手狭」　とか、逆に
「子どもが独立して、今の住まいが広すぎる」　とか
「もっと便利なところに引っ越したい」　とか。


今の住まいに不満がある、というよりはライフスタイルや思考の変化によって
住み替えを望む、というケースが多いんです。



▲こう新築があって、中古があって。い～と～まきまき・・・
ホットペッパーの吹き替えＣＭ風に、山田さんの写真で遊んでみました。


絶対数としてはこの“買い替え”の人はそんなに多くはないようですが、
新築が売れるってことは、中古の買い替えが起こっている可能性がある、ということ。


「新築マンションも見学したけど、やっぱりもっと安く買いたい！」　という時は
新築マンションの販売スタッフに、
「このマンションを買った人で、逆に家を売るって人いませんか？」
と訊いてみるのもアリかもしれません。


その会社が、仲介部門をもっていれば
直接紹介してもらえる可能性もありますし、


「なんでウリにだされたんだ？」　「縁起の悪い中古は嫌！」
というケッペキさん（←かく言うわたしも、潔癖です）は
“新しい住まいへの住み替え”　という華々しい理由で（笑）売りに出された
お金の貯まりそうな縁起のいい住まいに出会える可能性がありますよ。




山田さんの活躍するアンサークリエイションでは、
新築販売部隊で、名古屋市西区・豊田市・知多市でマンションを販売中。


　　
▲新築もいいなぁ・・・（笑）。新築でも中古でも、分譲ってリビングの広さが賃貸とは比較になりませんね。


出物があるかどうかはわかりませんが、
気になる方は問い合わせてみてもいいかも知れませんね。

※　次回更新予定日　08/02/25

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09-2008.02

リフォーム会社さんも紹介します！

突然ですが、ワタクシ戸建というよりマンション派。
実家は一戸建てなんですが、賃貸でもマンションに住んじゃうと


「自分が管理するなら一戸建てはムリだな・・・」　と無精にも思います。


で、買うとして費用のことを考えると中古なんですが
どうも潔癖なフシがあって、前の居住者が使ったママはちょっと嫌。


少なくともクロスくらいは張り替えたいな、と。
そう、中古とリフォームは切っても切れない関係です。


アンサークリエイションの仲介事業部、我らが山田さんは
そんなお客さんのニーズに応える秘密兵器を用意しているようです。



▲ん？この方は・・・。何かメモしてますね。



（山田さん談）
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山田です。


新しい住まい。
中古でももちろん、せっかく購入したらキレイに気持ちよく住みたいですよね。


そんな時、私がご紹介させていただくのが、『赤堀インテリア』さんです。
私が赤堀インテリアの赤堀社長と出会ってから、はや10数年。


マンションの内装リフォームはもちろんのこと、
一戸建ての改装、増築・減築、解体とお願いした件数は200件近く。



▲赤堀さんとの縁についてアツク語る山田さん。
という訳で、最初の写真はその赤堀社長です。


なんでもこなせるスペシャリストなんですが、私が一番信頼しているのが
仕事が丁寧で責任感が非常に強いところなんです。


ご紹介したお客様にもその仕事ぶり・人柄が大変好評で、
リフォームが終わったあとに、
お友達を紹介されたりしてリフォーム依頼が殺到しているらしいですよ。


リフォームって巷でよく噂にする悪徳業者もいますので、
仕事が間違いない業者は安心してご紹介できるんです。


せっかくご購入いただいたお客様には、気持ちよく住んでいただきたいですから。



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確かに、仕事もプライベートで付き合うお店も、
大事なのは人！


“クレームの無いリフォーム業者”　を紹介してもらえるのは、
ありがたいですね。


・・・さて山田さん、その赤堀社長との最強タッグで
契約する物件のリフォームの下見に行ったようです。
その様子は、次回でお伝えします★






※　次回更新予定日　08/02/28

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10-2008.02

リフォームのための下見の様子をお届けします

一度リフォームの仕事をした人から知り合いを紹介されるほど
評判のリフォーム業者、赤堀さん。


アンサークリエイション仲介部門の山田さんが、
１０年来信頼して取引のあった物件のリフォームを任せている人です。


その山田さんと赤堀さん
今回も契約物件のリフォームのため、下見に行ったようで。

▲おおお、なんか測ってますね。この人が赤堀さんです。



▲ん？この機械は？？


↑赤堀社長が持っているコレ、
現場に立ち会った山田さんをびっくりさせた最新兵器。


電子式のメジャーなんですが、その機械を壁に当てて、反対側の壁に向けると・・・
寸法が瞬時に測れてしまうモノです。



▲カベに当ててる当ててる。今までのリフォーム業者のイメージですと、メジャーをジャラジャラしながら寸法を測るって感じでしたけど・・・
メジャーも進化してますねぇ。


調べたら、一般家庭用の手軽なものなら　\3,980　とかで手に入るもの。
これなら寸法間違わないなぁ・・・。
ひとりで測れるし、ケガもしない。


ちなみに赤堀さんが着ているフリース、
「モテフリース」と言って、アンサークリエイションのオリジナルウェアだそうです。


裏地には、山田さんのスペシャル写真がプリントされているそうで。
（ほんとです）
なんでも、強風が吹くと　「スゴクいい感じ」　になるとか。


山田さん、赤堀さんにプレゼントしたんでしょうか。
購入ご希望の方は、お問い合わせください　（笑）


お世話になった業者さんやクライアントさん用に、年末に特別に作っているみたいですが
在庫があるかも知れませんよ。

赤堀インテリアに興味のある方はコチラ

今回のように、クロスなど張り替えてキレイにするだけでなく、
「このカベ取って、リビング広くして！」　とか　「和室潰してフローリングに！」　とか
いろんな相談にも乗ってくれます。


他にも店舗・病院なんかの改装もやっているそうですので
ご興味のある方はＨＰをのぞいてみてくださいね。


<< 有限会社　赤堀インテリアの公式ＨＰはコチラ >>

<< ついでに、“モテフリース”へのお問い合わせはコチラまで（笑） >>





※　次回更新予定日　08/03/03

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