名古屋　中古マンション　中古戸建て　土地　情報

10-2008.01

不動産仲介の基礎知識についての過去記事を見たい場合は、↓下にスクロールしてください。
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不動産仲介のしくみ

仲介とは？　仲介業者って何をしているの？

不動産の査定とは？　（簡易査定について）

不動産の査定とは？　（実査定について）

いわくつき？中古物件が売りに出る理由とは？

問い合わせると何がわかるの？

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介とは？

媒介契約の経過報告について

住宅ローンの事前審査とは？

登記とは？登記簿謄本について

契約時の重要事項説明について（管理編）

契約時の重要事項説明について（用途地域編）

契約時の重要事項説明について（固定資産税編）

契約時の重要事項説明について（固定資産税編）

測量とは（費用負担・概要）

測量とは（仲介会社立会い）

測量とは（土地測量結果調書の内容）

■　アンサークリエイションのパートナー

リフォーム

リフォーム②

新居のインテリアコーディネート

住宅火災保険の加入について

01-2008.01

東海圏の皆様、新年あけましておめでとうございます。
新・ライターの橋本です。


これまで９か月に渡り、美人ライター余語さんが担当してきた当サイトですが
新春からリニューアル！
私、橋本が担当することになりました。


・・・と、言うのはこれまで文末で度々、
“とってもソフトな担当者”　として紹介されてきた
アンサークリエイション仲介担当の山田さんが、こんなことを言い出したからです。





▲ソフトな担当者、山田さん。この人です。




（以下、山田さん談）
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山田です。




先日、ある人に　
「ご友人で、店舗経営がしたい方いませんか？」　と訊いたら、
「いません。仲介会社ってそんなこともやるんですね」
と言われまして。


仲介って、中古マンションや一戸建て・土地の売買をしているだけかと
思われている方、多いんです。

これまで、余語さんに
主婦ライターの目線でソフトに記事を書いてきていただきました。


確かに、余語さんはかわいい。
美人ライターである彼女との毎月の打ち合わせが、
社内外で　「山田のアレは公私混同だ」　と言われてきたことも知っています。

しかし！

普通の不動産会社が普通に物件をＰＲするようにではなく、
仲介会社はこんなこともやってるんだってことを伝える
もっと泥臭い情報発信をしなくちゃいけない、と思ったんです。

ただ・・・、僕には文才がない。

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というわけで、泥臭い担当として私が任命されるに到りました。

今回から

・　仲介って何だ？
・　名古屋不動産会社の裏事情
・　山田さんの人とナリ
・　小ネタ


など、ご紹介していきますのでよろしくお願いします。

このサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）

02-2008.01

2008年、今日から仕事はじめな方も多いと思いますが
みなさまいかがお過ごしでしょうか。

完全に余談ですが、うちの兄は今朝海外から帰国して
今日から仕事だそうです。

なんてファンキーな・・・。
兄の若さにびっくりした新春です。



さて、ここで改めて、ソフトな仲介担当者である山田さんに
一言決意をいただきたいと思います。

（山田さん談）
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山田です。

このサイトでは物件概要だけが陳列されているような
“営業的な”情報ではなく、ざっくばらんに
不動産のことをお伝えできればと思っています。

なんとなく　「不動産って怖い！騙されそう」　
と思っていらっしゃる方、いると思うんですが
それって不動産のことがわからないからだと思うんです。





▲ソフトな担当者、山田さん。新春です。

・・・たまには営業しちゃうかもしれませんがご容赦ください。




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さすが、アンサークリエイションの仲介ナンバーワンである山田さん。
新春から仕事する気満々、かつ宣伝にも謙虚ですね。

不動産仲介業者って何をしているんだろう？

前置きが長くなりましたがまずは、そもそも不動産仲介って
何をしているのかについて触れたいと思います。

不動産の売却および有効利用の相談

例えば、


「新しいマンションに買い換えたいけど、今の自宅を売らないと買えないわ～」　とか
「相続で不動産を取得したけど、必要ないな～」　とか
「転勤が決まったけど3年後には戻ってくるし、その間どうしようかな～」　



という話を聞いたりしたことはありませんか？
そんな時にも、解決策はいろいろ。

売却したほうが良いケース、
売却せずに貸してしまったほうが良いケースなど、
ご家族のライフプランや資金状況によってベストの方法は異なります。

ヒトクチに　“不動産屋”　と言っても
マンションのデベロップメントやビル管理などいろいろありますが、
仲介事業が行うのは新築でない戸建やマンション・土地を
ＡさんからＢさんへ渡すお手伝いをすること。

“売りたい場合の相談にのってくれる”　というのが大きな特徴です。
また、買いたい時も新築の販売と違って特定の商品があるわけではないので
“こんな物件が欲しい！”　という物件を探してくれたりもします。

▲アンサークリエイションのオフィスで発見！不動産屋さんには必ずこんな看板があります。宅地建物取引業者票と言い、不動産取引の資格を持っている業者であることを証明するものです。

サザエさんで言えば花沢不動産、
某有名美少女がキャンペーンガールで排出される
リハウスなんかも流通業界です。


不動産を所有している、
またはこんな不動産が欲しい！と思っている個人にとって
一番縁の深い業態かもしれませんね。

次回は売却の際の“査定”についてご紹介します。

このサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）

03-2008.01

アンサークリエイションが扱う中古一戸建て、
名東区一社に、7777万円の物件があります。

▲こんな外観です。緑の植木とオレンジの屋根が青い空に映えますね。一社駅徒歩7分だそうです。

7777万円って何なんでしょう・・・。
完全にフィーバーしてますね。
どうやってこんな値が付くのか、ちょっと探ってみたいと思います。

前回、　“売りたい場合の相談にのってくれる”　ことが
流通（＝仲介）業者の特徴だとお話しましたが、
いくらで売るか？というのは気になるトコロ。

その、売却金額を決める基準になるのが“査定”です。

築250年で1億！？　いくらで売っても構わないんです

不動産の場合でも、売値を決めるのは売主です。
中古の場合、その一戸建てやマンションの現在の所有者が
（つまり、売りたい人）金額を決めます。


ですので、
「先祖代々譲り受けたこの築250年の戸建、ボロだけど土地つきで1億！」
で売りに出しても全く問題はありません。
ですが、

・・・・・売れませんよね。それでは。（笑）

当然ですが、大切な不動産にも“相場”というものがあります。
仲介会社さんは、手持ちの不動産がざっくりいくらかを調べてくれます。
それが査定です。

「簡単にご自宅の査定ができますよ～」って言われたことありませんか？

仲介業者さんに行くと、「簡単にご自宅の査定ができますよ」と
言われることがあります。
しかし、査定には2種類あって簡単にできるものとできないものがあります。

■　簡易査定

周辺相場を元に、ざっくり何千何百万くらい！　とはじくのが簡易査定です。
訊かれることは、


・　築年数
・　種別（マンションとか一戸建てとか）
・　広さ
・　住所


くらいです。所要時間は30分ほど。返答は口頭です。

「まだすぐには売らないけど、大体いくらくらいなのか知りたいなぁ」
なんて時はコレで十分。

ちなみに所要時間は、山田さん時間です。
30分だと豪語されていましたので、お手持ちの不動産がある方は
一度、簡易査定依頼とピザの注文を同時にしてみてください。　（笑）

▲ピザのデリバリーとスピードを競う山田さん。この人です。

<< 名東区一社一戸建ての詳細はコチラ >>

※　この物件は2008/01/01より、7480万円に価格改定されました。


※　情報掲載日　08/01/11　　次回更新予定日　08/01/14
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

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04-2008.01

前回に引き続き、実査定についてです。
簡単にはできない査定がコチラ。

実査定とは？　簡易査定との違い

■　実査定

コレは直接物件を担当者が見に行き、
近隣取引事例・周辺環境なども併せて調査のうえ
“査定報告書”　にて報告されるもの。

▲これが査定報告書。周辺相場や該当物件のデータなどを併せて、詳細に評価しています。

要は、簡易査定よりもコチラの方が細かく見ます。

まず簡易査定をしておいて、実際に売る気になったら
きちんと実査定をして売値を見極める必要がある、ということですね。


物件を見るときはお部屋の中も見ます。
特別キレイにしておく必要はなく、壁の汚れなども
そのまま見せた方がかえって良いそうです。

ここで、親切・丁寧・一生懸命が座右の銘の山田さんから
言いたいことがあるそうです。

（山田さん談）
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山田です。

実査定のあとの、
「これで売れそうな相場は分かったけど、やっぱりなるべく高く売りたい！」
というご要望にお答えできるよう


査定報告書上で　“査定価格”　の他に　“売出参考価格”　も
一緒にご提案しています。

▲上　売出参考価格はこんな風に書かれています。　▲下　査定報告を出すために、その物件についていろいろなことを調べますが、それも仲介会社がやってくれます。これは、役所で取った登記簿謄本です。

ずっと住んでいたり、親から譲り受けた大切な不動産を
買い叩かれるような売買のお手伝いはしたくないですから。


売らない場合、賃貸に出す時でも同じです。
変な入居者に入られたり、退去時に揉めたりするのイヤですよね。

ですので、多少時間が掛かったとしても、僕は契約優先的な営業はしていません。
当事者全員が気持ちが良いお取引、を優先しています。

そんな弊社の取り組みをご理解いただいた売主さんに、
現在売却をご依頼いただいている大切な物件のひとつが、

名古屋市名東区の一戸建て、7777万円です！

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・・・山田さん、とうとう宣伝してしまいました。
張り切らなくても、前回この物件には触れたのに。

▲別アングルでもう一度。名東区の6ＬＤＫです。

で、どうして7777万円なのかと訊くと・・・。
「7800万円より、その方が目立つから」
だそうです。


意外とそんなモンなんですね。（笑）
山田さんと売主さんのアソビゴコロを感じます。
ちなみに、査定は無料だそうです。

最後に、値付けはそんなんだけれど、
お客様の大切な不動産を預かることに関しては大マジメだと
念を押してくれとのことでした。

▲査定報告書を丁寧に製本する山田さん。この人です。

<< 名東区一社一戸建ての詳細はコチラ >>

※　この物件は2008/01/01より、7480万円に価格改定されました。

※　情報掲載日　08/01/14　　次回更新予定日　08/01/17
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

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05-2008.01

突然ですが、中古物件って要はユーズド。
前にも所有者がいたわけです。


「ひょっとして、事件があった？？」　とか
「近所にややこしい人が住んでる？？」　とか


売る理由って何なんでしょう。
気になるので、今日もこの人に訊いてみましょう。

▲クイズ番組で回答するくりぃむしちゅーの上田風に決める山田さん。この人です。

中古物件ってなんで売りに出されるのでしょうか？

教えて下さい、山田さん。


（山田さん談）
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僕がこれまで関ってきた感じだと、オーナーさんの


・　新しい住まいへの買い替え　（３）
・　転勤で住めなくなった　（２）
・　親と同居するなど、生活環境の変化　（２）
・　現金が欲しくなった　（１）
・　返済不安（破産など）　（１）


※　（）内は、それぞれの比率です。

なんかですね。
自殺物件など、事件性のあるものもありますが比率は（１）くらいでしょうか。
僕は扱いません。


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なるほど～。
中古物件　＝　事件のあった物件
というイメージがあるんですが、そうでもないんですね。


よく考えたら、毎日たくさんの新しい中古物件が世に出る中で
それが全て　“いわくつき”　だったら、
事件起こりすぎですよね。　（笑）

ちなみに、山田さんがいわくつき物件を扱わない理由、


「お客様に気持ちよく住んで頂きにくいし、
僕も怖いから。」


だそうです。（笑）
結局、怖がりなんじゃないですか。

事件性はないの？
名古屋市千種区中古マンション　鹿子殿メゾン・ド・コトーの場合

では、アンサークリエイションの扱う中古マンションを例にとって
“売る理由”をみてみましょう。

▲名城線「自由が丘」徒歩１７分のマンション。３ＬＤＫのお部屋で2490万円です。

（山田さん談）
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このお庭とテラス付きの物件は、元々
“転勤”でオーナーさんが住まなくなったため
賃貸に出していたんです。


ところが、賃貸に出しているうちにオーナーさんがお金にゆとりができまして。　（笑）
「もういいや、売っちゃおう」
ということで、売り物件になりました。

ちなみに、家賃13.5万円で貸していました。
これからこのマンションを買われる方も、
住まなくなって賃貸に出す時にはこの価格が
参考になるかもしれませんね。

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山田さん、さりげなく物件をアピールしていますね。


“お金なくて資産を手元に置きたい時は持っておく、
お金ができて面倒になったら売る”
そんな流動的な不動産の持ち方ってアリなんですねぇ。

尚、中古の不動産では
問い合わせのあったお客さんに物件を紹介する前に
前の所有者がどんな人で、なぜ売却するのか
調査した上で案内するそうです。


いわくつきの物件の場合、その旨を
購入時にきちんと説明する義務もあります。

契約時の書類には、それが明記してあるそうですよ。

<< 鹿子殿メゾン・ド・コトーの詳細はコチラ >>

※　情報掲載日　08/01/17　　次回更新予定日　08/01/21
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

このサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）

06-2008.01

不動産サイトやチラシなんかを見ると、
よく書いてある“お気軽にお問い合わせください！”　というワード。


・・・基本的な疑問ですが、
問い合わせると何が起こるのでしょう。
その流れを訊いてみました。


アンサークリエイションに、中古物件の問い合わせをした場合。

南向きの・同じ学区で！など希望の条件があったら・・・

・　電話・メール・FAXで問い合わせる　・・・　「こんな物件探して！」


　　　↓


・　希望の条件についてきかれます　・・・　種類（マンション・戸建）・エリア・予算・付帯条件‥など


　　　↓


・　希望の連絡方法をきかれます　・・・　電話・メール・FAX・郵送など


　　　↓


・　豊富な物件情報の中から希望に沿う・あるいは近い物件を探してくれ、資料をもらえる


　　　↓


・　その中で気になる物件があれば現地を見学


　　　↓


・　気に入れば条件（価格・ローンの組み方など）を調整して契約


　　　↓


・　無事、引渡しが済むまで山田さんによるフォロー

山田さん、連絡方法まで聞いてくれるんですねぇ。

▲連絡方法まで聞いてくれる山田さん。田原俊彦風です。

（山田さん談）
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お問い合わせに対して、親切・丁寧・一生懸命は当然ですが
大切なのは　“お客様自身が、どんな希望条件を持たれるか”　です。


南向き！　５ＬＤＫ！　駅徒歩５分以内！　などなど
わがままを聞かせて下さい。


こんなものが欲しい！って物件がみつかるまで
いつまでも探します。情報アンテナを張り巡らせていますので。

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いつまでも探す、と豪語されましたが
・　気に入れば条件を調整して契約
までは完全に無料とのことです。

ちなみに、もらえる物件資料はこんな感じです。

岡崎市三崎町・築4年の築浅マンション　フレストアルファ岡崎の資料です　↓

　
▲左：　これが物件資料。Ａ３サイズで価格や交通などの概要、地図や間取図などが載っています。資料は山田さん手づくりです。　右：　敷地面積や管理会社など、細かいこともわかります。


<< フレストアルファ岡崎の詳細はコチラ >>

先日、私の知人が山田さんの紹介でとある物件を見学しましたが
その後ムリに営業攻勢をかけられてはいないようです。


こちらの気が向いている限り、いつまでも探してくれる。
そんな山田さんとちょっと遊んでみるのもいいかもしれませんね。

※　情報掲載日　08/01/21　　次回更新予定日　08/01/23
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。

このサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）

07-2008.01

手持ちの戸建・マンション・土地を　“売る！”　と決めたら
・　自分で買いたい人を探す
・　仲介をしている不動産会社に任せる
の２つの方法があります。


自分で買い手を探す場合、手間や売り先のお相手によっては
その後、トラブルになった場合に厄介・・・。
何より、買い手を探すのが大変そうです。


そんなわけで不動産会社に任せてしまうのが一般的ですが
“どこまで任せるか”　で、媒介契約には３種類あります。

媒介契約は、専属専任媒介　・　専任媒介　・　一般媒介の３種類

媒介契約とは、「僕が持ってるこのマンション、誰かに売って下さい」
と仲介会社に依頼すること。


　
▲媒介契約の時は、契約書を交わします。　左：専任媒介の契約書です。　右：媒介契約書には、３種類の媒介契約の内容が記載してあります。これで、他の形態を知らずに契約してしまう、ということが防げます。

■　専属専任媒介
買い手を探すのを、完全にある不動産会社に任せること。
売り手は、他の不動産会社に仲介の依頼はできません。


この場合、対象の不動産の取引は媒介を受けた不動産会社ナシにはできません。
売り手が自分で買い手を見付けてきた場合（自己発見取引）も
依頼した仲介会社を介さなければいけません。

■　専任媒介
買い手を探すのを、ある不動産会社に任せること。
売り手は、他の不動産会社に仲介の依頼はできません。


自己発見取引の場合は、依頼した仲介会社を介さずに不動産を売ることができます。

■　一般媒介
売り手は、複数の不動産会社に対して仲介の依頼をすることができます。
３つの媒介の中で、媒介を依頼する不動産会社へのしばりが
一番少ない契約法です。

３種類の媒介契約の中で、どの契約が一番有利？

今日もこの人に訊いてみましょう。

（山田さん談）
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一見するとひとつの不動産会社に任せない一般媒介が
一番早く決まりそうですが、僕はあまりオススメしていません。


一般的に、お客様にお任せいただく比重の高い専任媒介の方が
不動産会社は一生懸命仕事します。（笑）
自分が動かないとお客様の物件が売れないわけですから。



また、仲介の場合売り主さんと買い主さんからそれぞれ
【物件の成約価格×３％＋６万円】　の報酬をいただくのですが、


売り主さんから報酬をもらえることが確定しない一般媒介の場合
“安くてもいいからとにかく、自社で決めて手数料収入を確定させる”
契約優先的な営業をされる危険性もあります。


コワモテの、口のうまい不動産屋さんにこの価格で売りましょうと言われたら
ＮＯとは言いにくいですもんね。



それなら、安心できる会社と専任媒介契約を結んで
交通整理を任せた方がいいと思うんです。


自己発見取引ができる場合は、ムリに手数料をいただく必要もありませんので
専属専任媒介である必要はないんじゃないでしょうか。

▲「お客様の大切な物件を少しでも高く売る」のがポリシーだと語る山田さん。「もちろん、一般媒介だから手を抜くってことはありませんけどね。」

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なるほど。
信用できる担当に出会えれば、専任（専属）媒介を選んで
売値やライフプランの相談をするのがいいのかもしれませんね。

※　情報掲載日　08/01/23　　次回更新予定日　08/01/25

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08-2008.01

アンサークリエイションの扱う、賃貸物件。
名古屋市中区栄に、デザイナーズマンションのナゴヤフラットがあります。


・・・ん？
中古マンションや戸建ての売買が仲介の仕事じゃないのかって？


モチロン。ですが、不動産業界の中でもヨコの繋がりが多い仲介業をしていると
賃貸物件のオーナーをしている会社さんと意気投合して
その物件のお客さん窓口を買って出ることがあるんだそうで。

ナゴヤ中心部、矢場公園の近くのデザイナーズマンション

「カッコイイからぜひ見てきて」 と山田さんに言われ、内部に潜入してきました。
場所は、ザ・栄の中心部。 職場にも居酒屋にも近い（笑）コチラ↓

▲マップ左下あたりに注目。緑でマッピングしてあるのが、ナゴヤフラットです。

う～～ん。タクシー業界が冷え込みそうな立地ですねぇ。
ちょこっと写真を撮ってきたので、ご紹介します。わたしが気に入ったのは、このバルコニー↓


　
▲室内から見たバルコニーの様子。建物南側の若宮八幡宮が見えます。実家を離れ、高速沿い・大通り沿いの賃貸に住んできたわたしにとっては、この「窓全開で換気したくなる、通りを入った静かな感じ」がまじでうらやましい。
中心部で“お向かいさんの視線”が気になる賃貸って、けっこうあるんですよ・・・。

デザイナーズというだけあって、室内は
コンクリート　・　白くて明るい色めのフローリング　・　ビビットな色合いの建具
などを使ってあるんですが、“バルコニーにこだわった賃貸”ってあんまりなさそうです。


ウッドデッキ標準装備ですもん・・・。
ここでゆっくりタバコでも吸って一日の反省をするときに（笑）使うイスは、
矢場公園の周辺の家具屋さんにでも買いにいきましょうか。

<< NAGOYA FLATについて。こんな説明じゃわかんねーよ、って方はコチラ >>

山田さんの話によると、オーナーさんは「すごくおしゃれなナイスミドル」な方だそうです。
同じくオシャレを自称する山田さんと、正真正銘のナイスミドルのオーナーと
バルコニーまでステキなデザイナーズマンション。


山田さんとオーナーさん、どんな話で意気投合したんでしょう・・・。

▲新幹線のホームで、よく分からないくらい決めたポーズで休憩する山田さん。ナゴヤフラットを見学したい時は、「いつも自然体でがんばってます」と語るこの方が案内してくれます。

※　情報掲載日　08/01/25　　次回更新予定日　08/01/29

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09-2008.01

これまで媒介の種類や査定のことをお話してきましたが、
そもそも　“仲介の仕組み”　については触れていませんでしたね。


「そ～んなの、常識」と思われるかもしれませんが、
今回はキホンに立ち返って、さっくりとご説明します。

不動産仲介のしくみとは？

中古の不動産を、買いたい人と売りたい人。


お互いにニーズがあっても、
売りたい人はどこに買ってくれる人がいるのか
買いたい人はどこに売ってくれる物件があるのか
わかりません。


そこで、消費者はそんな人たちの悩み相談所である仲介会社に
自分の物件を持ち寄ったり、希望の物件がないか尋ねます。


■　売主と買主を仲介する会社が同じ

そこで見事両者の希望が合えば、売買成立。
仲介会社は売主と買主の両方から、仲介手数料をもらうことになります。


この手数料の上限は決められていて（※１）、契約が成立しなければ
徴収することはできません。


※１　売主・買主の両方からそれぞれ、物件の成約価格×３％＋６万円
ですので、この場合２０００万円の物件なら仲介屋さんは１３２万円の売り上げ。

■　売主と買主を仲介する会社が別



そんな風にうまくいけばいいんですが、
ひとつの仲介会社が持つ物件情報とお客さんの間で
いつもうまく要望が一致して、取引が成立するとは限りません。


そんな時は、取引に２つの仲介会社が絡むことになります。


売りたい会社は、物件情報を公開して他の仲介会社からのお客さんの紹介を受け
買いたい会社は、公開された物件情報（※２）の中からお客さんの希望の物件を探す。


そうしてうまく取引が成立すると、
仲介会社は売主か買主の片方から手数料をもらいます。


この場合、２０００万円の物件の取引で仲介Ａ社とＢ社がそれぞれ６６万円の売り上げ。

不動産情報の共有！？　不動産流通機構・レインズ

ここでキモになるのが、※２の物件情報の公開　です。
中古物件の情報は、不動産流通機構（通称レインズ）という不動産会社のネットワークに
ストックされています。


特に専任媒介の物件の場合、不動産会社は媒介契約を結んだ日の翌営業日～７日以内、
専属専任媒介の場合は同じく翌営業日から４日以内に
物件情報を登録しなくてはいけません。
そのおかげで物件情報が共有され、円滑な取引ができるんですねぇ。


<< （専属）専任媒介について　詳しくはコチラの過去記事 >>




・・・ということは、買いたい場合はどの不動産会社を選んでも
持っている売り物件の情報量はほぼ同じってことか。
仲介は、担当者が信頼できる会社がイチバンってことですかね。

※　情報掲載日　08/01/29　　次回更新予定日　08/02/01

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